Condotel là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng du nhập từ nước ngoài vào Việt Nam và hiện “chưa được pháp luật điều chỉnh, dù chỉ là về tinh thần hay nguyên tắc chung”[1]. Tuy vậy, các giao dịch liên quan đến condotel đang được thực hiện rất phổ biến, phản ánh sự phát triển năng động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Bên cạnh sức hấp dẫn vốn có, giao dịch condotel cũng tạo ra vô số hệ lụy, xung đột cần được giải quyết, nhiều nhà đầu tư “vỡ trận” vì nó. Đặc biệt, ngày 25/11/2019, trong thông báo liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận trong dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng với khách hàng, Công ty Thành Đô (chủ đầu tư dự án) thông báo đơn phương chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng cho các chủ sở hữu condotel khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng kể từ ngày 01/01/2020[2]. Đây được xem là đỉnh điểm thoái trào đối với các giao dịch condotel, làm ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung, đến thị trường bất động sản trong nước, đến chính các chủ thể trong hợp đồng, đặc biệt là người mua condotel. Bởi lẽ, phần lớn các vi phạm trong các hợp đồng condotel đều là do người bán, chủ đầu tư dự án không thực hiện đầy đủ những cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng như thời hạn bàn giao căn hộ, cấp giấy chứng nhận, chi trả lợi nhuận cam kết, …

Tuy nhiên, không phải người mua condotel luôn dự liệu được những vi phạm này, bởi quyền được tiếp cận thông tin của họ không được thực thi một cách có trách nhiệm và hiệu quả. Bởi có nhiều thông tin liên quan đến vấn đề này không được cung cấp đầy đủ, rõ ràng, thậm chí còn lập lờ, gây nhầm lẫn.

Vì vậy, quyền của một bên trong hợp đồng không chỉ căn cứ vào pháp luật về quyền dành cho họ hoặc thỏa thuận của các bên mà còn phải dựa vào pháp luật về nghĩa vụ của bên còn lại trong hợp đồng. Nói cách khác, các quy định về hậu quả pháp lý do vi phạm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cũng được xem là cơ chế bảo vệ quyền của bên có quyền.

Về lý thuyết, trong quan hệ hợp đồng, “để việc giao kết hợp đồng đem lại hiệu quả, thì các bên phải có đầy đủ thông tin”[3]. Khi hợp đồng phát sinh tranh chấp, các điều khoản đã được xác lập được xem như cứu cánh bảo vệ quyền, lợi ích cho bên bị vi phạm, tránh sự bị động trước những hành vi vi phạm đơn phương của bên vi phạm. Trên thực tế, các hợp đồng mua bán condotel là các mẫu hợp đồng với những điều khoản đã được soạn sẵn bởi người bán. Mặc dù, người mua có thể thương lượng thay đổi một số nội dung trong hợp đồng nhưng vì nhiều lý do, họ thường chấp nhận toàn bộ những điều khoản đã được soạn sẵn. Các lý do có thể là sự hiểu biết pháp luật hạn chế, vị trí thương lượng không bình đẳng, người mua thường ở thế bị động nên hầu như không có quyền hoặc không đủ khả năng đàm phán để thay đổi nội dung các điều khoản đã được soạn thảo theo chủ ý của người bán. Trong một số trường hợp, người mua không có cơ hội, điều kiện kiểm tra sự chính xác, đầy đủ, trung thực… của thông tin được cung cấp nên việc thực thi quyền tiếp cận thông tin không đem lại hiệu quả.

2. Quyền được tiếp cận thông tin trong hợp đồng mua bán theo pháp luật Việt Nam

Bản chất của hợp đồng mua bán là hợp đồng song vụ[4], quyền của bên có quyền chỉ được đáp ứng thông qua việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ[5].

Quyền được thông tin là quyền cơ bản nhất của tất cả người tiêu dùng, bao gồm người mua trong các hợp đồng mua bán nói chung[6]. Dĩ nhiên, quyền tiếp cận thông tin của người mua được đảm bảo bằng nghĩa vụ cung cấp thông tin của người bán, có thể được thực hiện ở giai đoạn giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, giúp các bên nhận thức một cách rõ ràng, chính xác và đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình trước khi đưa ra quyết định giao kết hợp đồng, đem lại hiệu quả trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Rà soát pháp luật Việt Nam hiện hành cho thấy, việc cung cấp thông tin được quy định cả ở góc độ quyền và nghĩa vụ, trong đó phần lớn là các quy định về nghĩa vụ mang tính bắt buộc, kèm theo là chế tài, trách nhiệm pháp lý cụ thể nếu chủ thể có nghĩa vụ không thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ của mình. Hậu quả pháp lý bất lợi đó có thể được pháp luật quy định, cũng có thể do chính các bên thỏa thuận đặt ra để ràng buộc trách nhiệm đối với nhau.

Trong giai đoạn giao kết hợp đồng, “việc cung cấp thông tin đã giúp bên nhận thông tin biết rõ hơn về đối tượng hợp đồng để từ đó dẫn đến việc họ quyết định hay không quyết định giao kết hợp đồng”[7] nên nếu chủ thể có nghĩa vụ cung cấp thông tin nhưng vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ thì hành vi vi phạm sẽ bị điều chỉnh bởi những quy phạm liên quan đến giao kết hợp đồng. Ngược lại, với những thông tin không ảnh hưởng quyết định giao kết hợp đồng mà chỉ giúp các bên “hiểu rõ về đối tượng của hợp đồng nhằm phát huy chức năng hay giá trị của đối tượng hợp đồng một khi hợp đồng được giao kết”[8] thì việc vi phạm nghĩa vụ sẽ chịu trách nhiệm dựa trên những quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng.

Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn giao kết hợp đồng được quy định tại Điều 387 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 như sau: “Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết… Bên vi phạm quy định … mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Quy định này không dành riêng cho loại hợp đồng cụ thể nào, mà có giá trị ràng buộc đối với tất cả các loại hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của BLDS.

Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 443 BLDS năm 2015 như sau: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

Với vai trò là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự, các quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin được ghi nhận trong BLDS năm 2015 là những quy định chung. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật chuyên ngành cũng quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin đối với các hợp đồng mua bán tài sản có tính chất đặc thù như là hợp đồng mua bán hàng hóa (theo pháp luật thương mại), hợp đồng tiêu dùng (theo pháp luật tiêu dùng), hợp đồng mua bán bất động sản (theo pháp luật kinh doanh bất động sản), …

Trong lĩnh vực thương mại, hàng hóa bao gồm “những vật gắn liền với đất đai” (khoản 2 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005). Thương nhân thực hiện hoạt động thương mại có nghĩa vụ thông tin đầy đủ, trung thực cho người tiêu dùng về hàng hoá và dịch vụ mà mình kinh doanh và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin đó (khoản 1 Điều 14 Luật thương mại năm 2005). Đây được xem là một trong những nguyên tắc bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng trong các giao dịch có đối tượng “gắn liền với đất đai”.

Thêm vào đó, việc thực hiện nghĩa vụ thông tin trong hợp đồng mua bán có đối tượng là nhà, công trình xây dựng khác còn phải phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cụ thể như sau:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định,doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản. “Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô của bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (khoản 2 Điều 6). Luật còn quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm là “không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản” (khoản 3 Điều 8). Ngoài ra, đối với từng loại giao dịch bất động sản cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn có các quy định tương ứng về việc cung cấp thông tin (Điều 18, Điều 28, Điều 34, Điều 39, Điều 40, Điều 43, Điều 44, Điều 47, Điều 53, Điều 58, …).

Khoản 2 Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định người tiêu dùng có quyền “Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng”.

Như vậy, bên cạnh các quy định chung về quyền được tiếp cận thông tin trong hợp đồng mua bán được ghi nhận tại BLDS, quyền này còn chịu sự điều chỉnh bởi các nhóm quy phạm pháp luật tương ứng với từng loại tài sản mua bán là đối tượng của hợp đồng. Tuy nhiên, dù tài sản mua bán là loại nào, các văn bản pháp luật nói trên đều ghi nhận và bảo hộ quyền được tiếp cận của người mua trực tiếp hoặc gián tiếp (thông qua quy định nghĩa vụ của người bán) với các yêu cầu cơ bản sau:

Một là, người bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin một cách thiện chí, trung thực; người mua được tiếp cận lượng thông tin một cách chính xác, đầy đủ, kịp thời, minh bạch[9] về đối tượng, các nội dung khác của hợp đồng trong suốt quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán.

Hai là, cung cấp thông tin là nghĩa vụ của người bán, không phụ thuộc vào việc người mua có thực hiện quyền yêu cầu cung cấp hay không. Điều này có nghĩa, nếu người bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin thì tùy theo mức độ sẽ phải chịu hậu quả pháp lý tương ứng: có thể làm vô hiệu hợp đồng, có thể phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại.

Ba là, người mua có thể thực hiện kiểm soát tính xác thực của những thông tin được cung cấp một cách dễ dàng, tránh tình trạng thông tin mập mờ, không rõ ràng, không đầy đủ, dẫn đến hiện tượng hiểu sai và không đúng bản chất thông tin được cung cấp.

Các nguyên tắc nêu trên có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với quyền tiếp cận thông tin của người mua trước quyết định giao kết và thực hiện hợp đồng cũng như góp phần nâng cao hiệu quả của hợp đồng.

Condotel là từ viết tắt của Condo (căn hộ) và Hotel (khách sạn), là một loại hình bất động sản kiểu mới, đa mục đích; một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort. Đây có thể được xem là dấu hiệu nhận diện cơ bản để phân biệt condotel với các sản phẩm bất động sản khác. Tuy vậy, condotel không phải là “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ” hay “nhà ở xã hội” theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014[10]. Condotel hiện chưa được định danh trong danh sách các bất động sản theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tại Việt Nam, do tính “mới” của condotel nên quy chế pháp lý dành cho condotel vẫn còn bỏ ngỏ[11], nhiều nội dung còn đang tranh cãi giữa các bộ ngành.[12] Tuy nhiên, trên thực tế các giao dịch liên quan đến condotel được xác lập với số lượng khá lớn chủ yếu là hai nhóm loại cơ bản: (i) nhóm một là các hợp đồng mua bán condotel (hay còn có thể được gọi tên tương tự như là hợp đồng mua bán căn hộ; hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng; hợp đồng mua bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai…); (ii) nhóm hai là các hợp đồng mua bán kỳ nghỉ, hay còn được gọi là hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ[13]. Tương ứng với số lượng lớn các giao dịch thì những tranh chấp phát sinh liên quan đến condotel cũng trở nên phổ biến. Chính tính chất “nghỉ dưỡng” cùng với các thuật ngữ “quyền sở hữu kỳ nghỉ”, “thời gian sử dụng căn hộ” được sử dụng trong nhiều mẫu hợp đồng có liên quan đến condotel dẫn đến nhiều rủi ro, hệ lụy cho người mua; đặc biệt là sự nhầm lẫn về các thông tin liên quan đến condotel. Vì vậy, việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán có phải là condotel hay không có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định loại hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình giao kết, thực hiện.

Về bản chất, đối tượng mua bán trong các hợp đồng mua bán condotel phải là căn hộ vừa có chức năng của một căn hộ (được sử dụng cho mục đích để ở), vừa có chức năng của một khách sạn (được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch). Nhưng không phải bất cứ lúc nào người mua condotel cũng am tường rằng, họ đang giao kết hợp đồng với mục đích mua condotel. Bởi lẽ, bên cạnh các hợp đồng có đối tượng mua bán là condotel, thực tế còn xuất hiện các hợp đồng mua bán các loại hình căn hộ khác (căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch,…) nhưng đối tượng mua bán không phải là condotel nhưng người mua rất khó nhận diện điều này. Thực tế, các mẫu hợp đồng mua bán các loại hình căn hộ khác (không phải condotel) được bên bán chủ động soạn thảo điều khoản liên quan đến căn hộ và mục đích sử dụng có nội dung: căn hộ là một căn hộ du lịch… phục vụmục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn, không phải căn hộ chung cư và không hình thành đơn vị ở; mục đích sử dụng phụ thuộc vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào từng thời điểm. Điều khoản này cho thấy, nội dung thông tin người mua được cung cấp rất dễ gây nhầm lẫn, thuật ngữ bị “đánh tráo”. Như đã khẳng định, condotel là loại bất động sản kiểu mới, trong đó bắt buộc phải có chức năng của một căn hộ, được sử dụng cho mục đích để ở, nên căn hộ du lịch là đối tượng giao dịch trong hợp đồng này đơn thuần chỉ là một loại hình cơ sở lưu trú theo pháp luật du lịch vì căn hộ loại này chỉ phục vụ mục đích du lịch và “không hình thành đơn vị ở”[14]. Điều này cũng có nghĩa, điều kiện để được công nhận giao dịch hợp pháp và điều kiện được cấp giấy chứng nhận là không chắc chắn bởi căn hộ du lịch đó không phải là một loại hình bất động sản.

Thêm vào đó, bên bán còn chủ động xây dựng phương án dự phòng thông qua điều khoản: mục đích sử dụng căn hộ phụ thuộc vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào từng thời điểm. Nội dung điều khoản hàm ý rằng: nếu mục đích sử dụng căn hộ thay đổi thì người bán hoàn toàn vô can. Quy định này đã vi phạm nguyên tắc cung cấp thông tin thiện chí, trung thực của người bán, tuy nhiên, người mua khó có thể nhận diện điều đó bởi lý do:

(i) Hợp đồng với rất nhiều điều khoản (thường trên dưới 20 điều khoản), lượng câu chữ khá khủng (trong khoảng 40 trang A4) cùng hàng loạt phụ lục kèm theo nên việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá để nhận diện rủi ro là một công việc cực kỳ khó khăn và phức tạp;

(ii) Các điều khoản đã được soạn thảo theo chủ ý của người bán, có sự sắp đặt, lạm dụng ngôn từ trong hợp đồng; người mua không có cơ hội, điều kiện kiểm tra sự chính xác, đầy đủ, trung thực… của thông tin được cung cấp. Nhiều dự án xảy ra tình trạng: chủ đầu tư dự án (ban đầu) ký với khách hàng nhiều loại hợp khác nhau, lúc là hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ, lúc là hợp đồng góp vốn… trong khi giấy phép xây dựng là căn hộ du lịch và không rõ thời điểm ký hợp đồng, chủ đầu tư có trình giấy phép xây dựng cho khách hàng xem hay không[15].

 (iii) Trong nhiều trường hợp, người mua có niềm tin vào sự thiện chí, trung thực của người bán nên khá thờ ơ trong việc đánh giá, cân nhắc, làm rõ nội dung từng điều khoản trong hợp đồng.

Tất cả những lý do trên dẫn đến hệ quả, người mua chấp nhận ký kết hợp đồng với mục đích mua bán condotel nhưng đối tượng mua bán trong hợp đồng thực sự không phải là condotel do không phù hợp về bản chất. Đây có thể xem là trường hợp nhầm lẫn về đối tượng mua bán.

BLDS năm 2015 quy định, một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là phải đảm bảo tính tự nguyện; trường hợp một bên xác lập hợp đồng do bị nhầm lẫn, lừa dối, … thì có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu (Điều 117, 122, 407) và nguyên tắc “bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường” (khoản 4 Điều 131). Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng mẫu cho thấy, bên bán đã có sự “tính toán trước” về tính hợp pháp của hợp đồng (bao gồm điều khoản về đối tượng mua bán) với thỏa thuận: Trong trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với các bên. Các bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp nhận phê duyệt hợp đồng mẫu. Có thể thấy, sự nhầm lẫn về đối tượng mua bán là hậu quả của hành vi cung cấp thông tin không thiện chí, trung thực của bên bán nhưng rất khó để áp dụng trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm này vì những lý do sau:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành không cấm giao dịch đối với condotel và những bất động sản khác có liên quan condotel. Nghĩa là các giao dịch này không thuộc trường hợp cấm. Bên cạnh đó, một số địa phương (nhất là đối với các dự án căn hộ du lịch tại các địa phương có du lịch biển như Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc, v.v..) đã từng “hỗ trợ chủ đầu tư trong việc giao đất có thu tiền sử dụng đất (thay vì cho thuê đất) cho các dự án này với mục đích sử dụng đất ghi nhận là “đất ở không hình thành đơn vị ở - không được đăng ký hộ khẩu thường trú”, tiền sử dụng đất tính theo giá đất thương mại, dịch vụ hoặc thậm chí theo giá đất ở[16]. Nói cách khác, “đất ở không hình thành đơn vị ở” hoặc “không hình thành đơn vị ở” có thể được xem là hệ quả của lịch sử-xã hội và không có chế tài theo luật khi bên bán soạn thảo hợp đồng với điều khoản “không hình thành đơn vị ở”.

Thứ hai, bên bán thể hiện rất rõ thiện chí trong hợp đồng bằng thỏa thuận: trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản bị vô hiệu thì các điều, khoản khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành và các bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản bị vô hiệu. Điều này có nghĩa, khi ký kết vào hợp đồng này, các bên (bao gồm bên mua) thống nhất rằng, kể cả đối tượng hợp đồng vô hiệu thì cũng không mặc nhiên làm vô hiệu các nội dung khác của hợp đồng.

Thứ ba, ngoài quyền đàm phán lại với những điều, khoản bị vô hiệu thì các bên không thỏa thuận bất kỳ một chế tài nào khác mang tính chất trừng phạt hoặc bồi thường trong trường hợp này và như tác giả đã lập luận: bên bán đã chủ động soạn thảo điều khoản giải phóng nghĩa vụ.

Để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, tác giả cho rằng người mua condotel cần sử dụng quyền tiếp cận thông tin trong giai đoạn giao kết hợp đồng một cách hiệu quả thông qua việc nghiên cứu, kiểm tra cẩn trọng những thông tin về dự án, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch, …; yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ văn bản có liên quan để kiểm tra tính xác thực của lượng thông tin được cung cấp.

Đối với hàng hóa là bất động sản, diện tích là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá cả và diện tích sử dụng căn hộ trong hợp đồng là diện tích tạm tính. Trên thực tế, condotel được mua bán chủ yếu là loại tài sản hình thành trong tương lai nên việc sai sót giữa diện tích trong hợp đồng và diện tích khi bàn giao là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Lường trước tình huống này, trong hầu hết các hợp đồng mua bán condotel, bên bán thường chủ động soạn thoản điều khoản liên quan đến việc chênh lệch diện tích và hậu quả như sau: Việc chênh lệch diện tích này sẽ không phải là lý do để bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay từ chối nhận bàn giao căn hộ. Thỏa thuận này đảm bảo nguyên tắc thiện chí trong giao kết và thực hiện hợp đồng giữa các bên, tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, bên mua cần hết sức cẩn trọng với tỷ lệ diện tích chênh lệch và cách xử lý (đặc biệt là khi diện tích giảm). Bởi lẽ, trong một số trường hợp, sự vi phạm về diện tích căn hộ là rất có chủ ý, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua. Ví dụ, diện tích sử dụng căn hộ quy định tại hợp đồng và phụ lục này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ với biên độ tăng/giảm là 5%. Trường hợp diện tích sử dụng căn hộ đo đạc thực tế khi bàn giao chênh lệch (tăng hoặc giảm) vượt mức 5% so với diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại hợp đồng và phụ lục này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng với số diện tích tăng thêm hay giảm đi đó[17].

Với niềm tin vào sự thiện chí, trung thực của bên bán, sự tin tưởng vào vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thông qua con dấu của doanh nghiệp, người mua dễ “bị sập bẫy” với điều khoản này, bởi lẽ:

Một là, nếu theo quy tắc lập luận ngược thì cách xử lý khi diện tích thay đổi rất công bằng: tăng giảm đều giải quyết như nhau, nghĩa là người mua và người bán đều có khả năng hưởng lợi và chịu thiệt hại như nhau;

Hai là, người bán là chủ đầu tư dự án, tất yếu sẽ có quyền can thiệp chủ động đến diện tích xây dựng – nói cách khác, khả năng diện tích tăng hầu như không thể xảy ra. Ngược lại, khi người bán thực hiện sự chủ động nêu trên, khả năng sai số diện tích giảm (cố ý) trong biên độ 5% so với diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại hợp đồng rất hiện hữu và người bán sẽ kiểm soát để không bao giờ xảy ra sai số vượt mức này.

Ba là, theo hợp đồng, chỉ khi nào diện tích sử dụng căn hộ đo đạc thực tế khi bàn giao chênh lệch giảm vượt mức 5% thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh giảm tương ứng với số diện tích giảm. Ví dụ, chủ đầu tư bán căn hộ có diện tích tạm tính 50m² giá 5 tỷ nhưng căn hộ đo đạc thực tế khi bàn giao chỉ có diện tích 47,5m² (giảm 2,5m², tương đương 5% diện tích tạm tính theo hợp đồng) thì bên bán vẫn được nhận đủ 5 tỷ, bên mua có nghĩa vụ trả đủ 5 tỷ!

Như vậy, khi dự kiến được những hệ lụy có thể phát sinh đối với điều khoản liên quan đến diện tích căn hộ dự kiến trong hợp đồng so với thực tế bàn giao, người mua cần chủ động thỏa thuận đàm phán cách thức giải quyết trong trường hợp có sự chênh lệch, theo nguyên tắc thiện chí nhưng phải đảm bảo công bằng. Ví dụ, các bên không điều chỉnh giá, không phạt vi phạm hay bồi thường nếu sai số ở mức 0,5% hoặc (1%); nếu vượt mức này thì cần phải điều chỉnh giá cho phù hợp.

Trong bối cảnh khung pháp lý về condotel không rõ ràng, theo quy luật tất yếu của thị trường, người nào nắm được nhiều thông tin thì chiếm nhiều lợi thế. Vì vậy, để các giao dịch condotel thực sự là hoạt động đầu tư hiệu quả của các nhà đầu tư thứ cấp, người mua cần có được đầy đủ, chính xác, rõ ràng thông tin về condotel được cung cấp một cách thiện chí, trung thực từ người bán.

Bên cạnh đó, sự thiếu vắng khung pháp lý về condotel gây ra hệ lụy trong giao dịch của các bên, đặc biệt là người mua. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý về condotel không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp đồng mà còn làm lành mạnh hóa thị trường condotel tại Việt Nam.

Tuy nhiên, nhu cầu xác lập giao dịch condotel đang gia tăng theo thời gian, Trong bối cảnh đó, người mua condotel phải tự trang bị những biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình thông qua cơ chế thực hiện quyền yêu cầu thông tin thiện chí, trung thực, sử dụng có hiệu quả quyền thương lượng, thỏa thuận các điều khoản hợp đồng. Tác giả cho rằng, để hợp đồng trở thành công cụ pháp lý hiệu quả trong các giao dịch condotel, người mua condotel cần lưu ý một số điểm sau đây:

Một là, cần nhận diện một cách đầy đủ, chính xác dấu hiệu của condotel để phân biệt với các đối tượng giao dịch khác có liên quan đến condotel (như hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, hợp đồng lưu trú du lịch);

Hai là, chủ động thực hiện quyền yêu cầu cung cấp thông tin về hồ sơ pháp lý của dự án, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất,…; khi đã được cung cấp, người mua nên đánh giá, làm rõ tính xác thực của những giấy tờ, tài liệu được cung cấp cũng như thời hạn, phạm vi, ngành nghề lĩnh vực hoạt động kinh doanh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng,…

Ba là, chủ động rà soát các điều khoản về đối tượng hợp đồng, diện tích căn hộ, trách nhiệm pháp lý, …; cần đánh giá nguyên tắc thiện chí, công bằng đối với cách thức giải quyết được dự kiến áp dụng đối với những vi phạm mang tính chất phổ biến; đặt ra những giả thiết và dự báo kết quả tương ứng với từng nhóm nghĩa vụ mà mỗi bên có nguy cơ vi phạm: nếu vi phạm xảy ra thì cách thức giải quyết được dự kiến trong hợp đồng có đảm bảo công bằng cho các bên hay không./. 

 

---