Bất cân xứng thông tin trong các mẫu hợp đồng mua bán condotel

15/09/2023

LÊ THỊ BÍCH CHI

Khoa Luật học _ Trường Đại học Đà Lạt,

TRƯƠNG TRỌNG HIỂU

Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế _ Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh,

NGUYỄN TRỌNG ĐẠT

Khoa Luật học _ Trường Đại học Đà Lạt.

Tóm tắt: Cân xứng thông tin là yêu cầu để giao kết hợp đồng hiệu quả và đặc biệt có ý nghĩa đối với các hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do pháp luật còn có những bất cập nhất định, cơ chế thực hiện còn nhiều hạn chế dẫn đến việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của các doanh nghiệp kinh doanh condotel thể hiện trong các mẫu hợp đồng mua bán chưa nghiêm túc, có nhiều biểu hiện sai phạm, không đem lại công bằng cho các chủ thể tham gia. Căn cứ vào các mẫu hợp đồng mua bán condotel đang được thực hiện tại nhiều dự án, các tác giả của bài viết phân tích thực trạng bất cân xứng thông tin trong các mẫu hợp đồng, cách thức vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin của doanh nghiệp kinh doanh condotel và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề này nhằm minh bạch hoá thị trường và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.
Từ khoá: bất cân xứng thông tin, condotel, công bằng, hợp đồng, bất động sản.
Abstract: Well-proportioned information delivery significantly stands for efficient contracts and, in particular, the sale of off-the-plan buildings. However, based on legal loopholes and executive obstacles, enterprises conducting real estate trading become careless, misconducted, and biased in their obligations to supply information in formulating real estate sale contracts. It results in inequitable aspects among contracting parties. Regarding sale agreements of condotel drafted in practice, this paper analyzes the asymmetric information in some formed contracts and types of trading real estate enterprises’ infringements in providing information relevant to their sales. It accordingly sends some recommendations for solving the problems for the transparent market and effective legal execution. 
Keywords: Asymmetric Information, condotel, equity, contract, real estate.
CONDOTEL2.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Khái quát về thông tin bất cân xứng
Trong quan hệ hợp đồng, “để việc giao kết hợp đồng (GKHĐ) đem lại hiệu quả, các bên phải có đầy đủ thông tin”[1]. Hiệu quả hợp đồng chỉ được đảm bảo khi các bên tham gia tự nguyện và đều có thông tin đầy đủ; ngược lại, trong trạng thái thông tin không hoàn hảo bởi vì một hoặc tất cả các bên không được thông báo đầy đủ về các đặc điểm và nội dung của hợp đồng, hợp đồng thiết lập sẽ không đạt hiệu quả vì các bên (hoặc một trong các bên) sẽ có khả năng không thu được lợi ích gì từ hợp đồng[2]. Thực tế, bất cân xứng thông tin trong hợp đồng luôn hiện hữu do một bên không nhận biết đầy đủ về giao dịch cũng như việc không cung cấp thông tin, cung cấp thiếu hoặc sai lệch thông tin... của một bên.
Khái niệm thông tin bất cân xứng lần đầu tiên được giới thiệu bởi George A. Akerlof vào năm 1970[3]. Bất cân xứng thông tin không chỉ gây ra sự bất bình đẳng đối với các bên tham gia giao dịch mà còn làm giảm hiệu quả kinh tế của thị trường và thậm chí gây tổn hại đến sự bình đẳng và công bằng xã hội, dẫn đến thất bại của thị trường[4] do một hoặc các bên tham gia giao dịch cố tình che đậy thông tin để đạt được lợi thế của mình. Điều đó cho thấy, cần thiết phải có sự can thiệp của Nhà nước để giải quyết vấn đề này và các quy định ràng buộc nghĩa vụ cung cấp thông tin cũng như trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm. Bằng cách xây dựng thể chế phù hợp, Nhà nước có khả năng hạn chế hay giảm bớt sự bất cân xứng thông tin trên thị trường[5]. Trong đó, pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng góp phần giải quyết thực trạng bất cân xứng thông tin, đem lại hiệu quả thị trường cũng như công bằng xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia hợp đồng.
2. Pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel
Rà soát các quy định đang được các chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự với các giao dịch condotel cho thấy, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng hiện nay được quy định tại Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015  và Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm 2014. Về nguyên tắc, tương tự như bất kỳ nghĩa vụ dân sự nào, việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng phải đảm bảo thiện chí, trung thực (khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015), không được lừa dối. Trường hợp một bên có hành vi cố ý cung cấp thông tin sai sự thật nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng do lừa dối[6]. Hành vi cố ý lừa dối cũng có thể được thể hiện dưới dạng không hành động và trường hợp một bên có thông tin quan trọng ảnh hưởng tới quyết định GKHĐ của bên kia nhưng im lặng hoặc không cung cấp thông tin này được coi là hành vi lừa dối[7]. Ngoài những quy định nguyên tắc, với hợp đồng mua bán, BLDS năm 2015 cũng có những quy định cụ thể về nghĩa vụ cung cấp thông tin như sau:
Theo Điều 387 BLDS năm 2015, trong giai đoạn GKHĐ, trong trường hợp, một bên “có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận GKHĐ của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết… Bên vi phạm quy định … mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xây dựng các quy định điều chỉnh đối với từng hợp đồng đặc thù, không trái với quy định của BLDS, tạo khung pháp lý hiệu quả điều chỉnh quan hệ hợp đồng, đảm bảo hợp đồng luôn được xác lập với đầy đủ thông tin của các bên[8]. Tuy nhiên, BLDS không quy định tiêu chí, cơ sở để xác định thế nào là “thông tin ảnh hưởng” đến quyết định GKHĐ. Điều này gây khó khăn cho việc xác định loại “thông tin ảnh hưởng” bắt buộc phải cung cấp cũng như trở ngại trong việc xem xét sự tồn tại hành vi vi phạm nghĩa vụ.
So với quy định chung trong giai đoạn GKHĐ, nghĩa vụ cung cấp thông tin được quy định trong hợp đồng mua bán tài sản (Điều 443 BLDS năm 2015) chi tiết hơn về nhóm loại thông tin phải cung cấp (thông tin cần thiết về tài sản mua bán và cách sử dụng) và bổ sung thêm trách nhiệm dân sự áp dụng đối hành vi vi phạm nghĩa vụ (quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin trong một thời hạn hợp lý hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại). Nhưng thông tin nào được coi là “thông tin cần thiết” về tài sản mua bán thì BLDS hiện cũng không có quy định cụ thể, dẫn đến khó khăn cho việc thực hiện và cơ chế kiểm soát.
Với vai trò là pháp luật chuyên ngành, Điều 6 Luật KDBĐS năm 2014 quy định công khai thông tin về bất động sản (BĐS) đưa vào kinh doanh, yêu cầu chi tiết hơn về hình thức thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, nội dung (các loại) thông tin doanh nghiệp phải có nghĩa vụ cung cấp nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS. Trong đó, đặc biệt có ý nghĩa là quy định nghĩa vụ cung cấp (công khai) những thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng; các nội dung khác của hợp đồng. Rõ ràng, đây là những thông tin vô cùng quan trọng với người mua vì nó là điều khoản cơ bản, không thể thiếu của hợp đồng, chắc chắn thuộc loại thông tincần thiết ảnh hưởng bởi những thông tin này giúp bên nhận thông tin (người mua) biết rõ hơn về đối tượng cũng như xác định chính xác giá trị của đối tượng giao dịch. Vì vậy, quy định người bán có nghĩa vụ bắt buộc phải cung cấp những thông tin này là hoàn toàn phù hợp, giúp người mua đưa ra quyết định GKHĐ hiệu quả và chịu trách nhiệm với quyết định của mình.
Nói cách khác, các quy định của Luật KDBĐS về nội dung (các loại) thông tin người bán phải có nghĩa vụ cung cấp đã khắc phục phần nào những hạn chế nêu trên của BLDS. Cũng cần lưu ý là, pháp luật KDBĐS không có các quy định riêng về trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Vì vậy, chế tài áp dụng đối với vi phạm này bao gồm: buộc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, hủy bỏ hợp đồng, hoặc bồi thường thiệt hại (được quy định tại các Điều 387, Điều 443 BLDS năm 2015). Tuy nhiên, các biện pháp chế tài này chưa đủ công bằng và không thực sự bảo vệ lợi ích chính đáng của bên yếu thế về thông tin vì nội dung thông tin về BĐS doanh nghiệp có trách nhiệm công khai thuộc nhóm những thông tin ảnh hưởng quyết định đến hiệu lực của hợp đồng[9] nhưng pháp luật hiện không quy định người mua được quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp người bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp. Sự bất cập trong quy định này có nguy cơ dẫn đến tình trạng bất cân xứng về thông tin bởi doanh nghiệp kinh doanh condotel có thể cố ý lạm dụng nó, vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp các thông tin liên quan đến đối tượng, nội dung của hợp đồng.
Condotel là một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng ngoại nhập, được sử dụng đồng thời cho mục đích để ở và lưu trú du lịch. Pháp lý về BĐS du lịch nói chung và condotel nói riêng vẫn còn đang có nhiều rào cản và thiếu đồng bộ. Tuy vậy, các giao dịch condotel được thực hiện rất phổ biến vì tính hợp lý, tiện ích và hiệu quả. Trong bối cảnh này, việc có được những thông tin rõ ràng, đầy đủ, chính xác liên quan đến condotel và các điều khoản của hợp đồng giúp các bên xác định rõ quyền, nghĩa vụ của mình trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.
Vì thiếu khung pháp lý chuyên biệt, các chủ đầu tư dự án đều buộc phải áp dụng tương tự các quy định điều chỉnh BĐS truyền thống cho việc đầu tư, tạo lập, phát triển phân phối các sản phẩm condotel hình thành từ dự án[10]. Đó là việc áp dụng tương tự Luật KDBĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Du lịch[11]. Dựa vào hệ thống các quy định nói trên[12], các chủ đầu tư dự án condotel chủ động soạn thảo các mẫu hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán. Nhưng các nội dung định sẵn trong các mẫu hợp đồng liệu đã chứa đựng đầy đủ các thông tin “có ảnh hưởng”, “cần thiết” hay chưa là vấn đề cần được quan tâm.
Trong bối cảnh thiếu vắng khung pháp lý này, các quy định điều chỉnh mua bán BĐS hình thành trong tương lai, trong đó có quy định về việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của pháp luật dân sự, pháp luật KDBĐS tạm thời được áp dụng đối với giao dịch mua bán condotel hình thành trong tương lai. Nói cách khác, doanh nghiệp kinh doanh condotel cũng phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp các thông tin được quy định tại Điều 6, Điều 55, Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 trong các mẫu hợp đồng mua bán condotel và cũng phải gánh chịu hậu quả pháp lý tương ứng nếu có vi phạm.
Như đã đề cập, mặc dù đã khắc phục phần nào những hạn chế nhất định của BLDS về nội dung các loại thông tin phải cung cấp trong hợp đồng, chúng tôi cho rằng, với đối tượng mua bán chủ yếu là condotel hình thành trong tương lai, các nội dung liên quan đến thực hiện hợp đồng cần được quy định theo hướng bắt buộc người bán phải có nghĩa vụ cung cấp. Đó là:
Thứ nhất, những thông tin liên quan đến thời hạn thực hiện hợp đồng như là những thông tin về thời hạn thực hiện hợp đồng như thời hạn bàn giao tài sản mua bán, thời hạn thực hiện nghĩa vụ thanh toán[13].
Thứ hai, những thông tin liên quan đến việc triển khai, tiến độ xây dựng thực hiện dự án. Đây là những thông tin giúp kiểm soát việc thực hiện hợp đồng đúng thời hạn đã thỏa thuận, tránh tình trạng người mua không được tham gia vào quá trình xây dựng dự án, việc dự án thực hiện như thế nào, tới đâu là do chủ đầu tư quyết định dù người mua sẽ là chủ sở hữu trong tương lai. Vì vậy, những quy định bắt buộc cho phép người mua được quyền tham gia vào quá trình triển khai xây dựng dự án, được quyền yêu cầu báo cáo tiến độ xây dựng, báo cáo quá trình thực hiện dự án … không chỉ ràng buộc người bán trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình mà còn tạo cách thức giúp người mua thực thi quyền phù hợp.
3. Bất cân xứng thông tin trong các mẫu hợp đồng mua bán condotel trong thực tế
3.1. Bất cân xứng thông tin về việc cấp giấy chứng nhận
Với các tài sản là BĐS, quyền của chủ thể được ghi nhận thông qua việc cấp giấy chứng nhận (GCN) theo pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở. Căn cứ vào khoản 16Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, có thể tạm phân chia các loại GCN thành: (i) GCN quyền sử dụng đất; (ii) GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (iii) GCN đối với tài sản gắn liền với đất.
Condotel là loại hình BĐS được xây dựng trong các tổ hợp dự án, có thể bao gồm khu căn hộ, khu khách sạn và khu thương mại phức hợp và vui chơi giải trí; trên dự án đất thương mại, dịch vụ, hoặc trên đất ở[14]; có thể thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 10 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ… thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất…”. Điều này cũng có nghĩa, condotel được cấp GCN với phạm vi đối tượng “chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng” và phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nên không thuộc trường hợp sở hữu lâu dài. Nói cách khác, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP không có quy định cấp GCN cho condotel được xây dựng trên đất ở.
Mặc dù, ngày 15/5/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ về việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có hướng dẫn việc cấp GCN đối với công trình xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (bao gồm condotel), nhưng xét về hiệu lực pháp lý, Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ không thuộc danh sách hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật[15] nên có thể dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật không thống nhất.
Với condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng không quá 50 năm hoặc 70 năm (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013). Vì vậy, khi được cấp GCN, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ trong thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài. Nếu hết thời hạn sử dụng đất, có 2 khả năng xảy ra khi chủ đầu tư xin phép gia hạn thời hạn sử dụng đất[16]: (i) được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì người sở hữu condotel phải nộp tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia hạn; (ii) không được gia hạn thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi đất và người sở hữu condotel sẽ không được bồi thường.
Trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất và tòa nhà căn hộ gắn liền trên đất, người sở hữu condotel chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ (thấp hơn so với giá đất ở) cho thời hạn sử dụng còn lại và không được bố trí tái định cư.
Trường hợp đất xây dựng condotel được thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở và hình thức sử dụng đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người mua căn hộ, ngoài tiền mua đã trả cho doanh nghiệp (chủ đầu tư), sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi[17].
Mặc dù, các hợp đồng mua bán condotel đều thể hiện một số nội dung liên quan đến việc cấp GCN nhưng các tác giả  cho rằng, người bán có dấu hiệu cố ý che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ. Đành rằng người mua cần hết sức cẩn trọng, tránh nguy cơ xác lập hợp đồng không hiệu quả, thực tế này cho thấy, việc chưa thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ của bên bán và vấn đề bất cân xứng thông tin vẫn tồn tại phổ biến trong GKHĐ mua bán condotel. 
Trước hết, trong hoàn cảnh này, người mua cần chú ý các điều khoản chứa đựng nội dung sau:
Thứ nhất, về tên gọi GCN: hầu hết các mẫu hợp đồng mua bán condotel đều giải thích “giấy chứng nhận” được hiểu là giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho bên mua để xác lập quyền sở hữu/ quyền tài sản của bên mua với căn hộ theo quy định pháp luật tại từng thời điểm. Thực tế, các bên trong hợp đồng không có cơ hội ngang bằng nhau trong việc tìm hiểu và tiếp cận thông tin nên những thông tin có tính chất giải thích mà doanh nghiệp cung cấp trong điều khoản này không phù hợp với nguyên tắc thiện chí khi thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, dẫn đến tình trạng bất cân xứng vì:
(i) không phải tất cả condotel đều được cấp GCN. Trong khi đó, người bán luôn biết rõ loại đất xây dựng dự án, điều kiện chuyển nhượng condotel có phù hợp với quy định để được cấp GCN hay không. Hơn nữa, người bán còn chủ động soạn thảo các điều khoản trong các mẫu hợp đồng nhưng lại “bỏ quên” điều khoản về chế độ sử dụng đất, điều khoản xác nhận điều kiện chuyển nhượng condotel. Chủ ý này của người bán rõ ràng là biểu hiện của hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin vì đây là những thông tin cần thiết, ảnh hưởng đến quyết định GKHĐ của người mua;
(ii) GCN được doanh nghiệp ghi nhận trong hợp đồng không rõ ràng. Nội dung đề cập trong hợp đồng không xác định rõ đây chỉ là GCN quyền sở hữu của bên mua với căn hộ hay bao gồm cả nội dung chứng nhận quyền sử dụng đất nơi căn hộ tọa lạc. Vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, GCN có thể được cấp cho bên sở hữu tài sản trên đất mà không chứng nhận về quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ khiến người mua condotel đánh giá sai đối tượng mà thậm chí còn có thể dẫn đến nguy cơ doanh nghiệp sau đó yêu cầu thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến quyền sử dụng đất đó;
 (iii) doanh nghiệp có “dụng ý thoái thác trách nhiệm” đối với việc cấp GCN bằng cam kết “bên mua công nhận rằng việc cấp GCN cho bên mua và thời gian cấp GCN này sẽ tuỳ thuộc vào các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và theo các hướng dẫn mới về quy định GCN cho loại hình căn hộ du lịch của cơ quan có chức năng” – nghĩa là nếu condotel không được cơ quan có chức năng cấp GCN thì không phải lỗi thuộc về doanh nghiệp, doanh nghiệp không vi phạm hợp đồng mà bởi quy định cấp GCN thay đổi từng thời điểm. Trên thực tế, có nhiều dự án condotel không được cấp GCN, thậm chí một số dự án condotel mới đây còn bị các địa phương thu hồi GCN quyền sử dụng đất với lý do pháp luật hiện tại chưa ghi nhận trường hợp sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở.[18] Hơn nữa, thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin gữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng[19].
Thứ hai, về thời hạn sở hữu, sử dụng condotel: hợp đồng thường được soạn thảo với nội dung “theo thời hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định và được ghi trên GCN cấp cho bên mua”. Nội dung này rất chính xác nhưng rất dễ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nếu họ không có khả năng dự kiến đến những vi phạm hợp đồng trong tương lai làm ảnh hưởng đến hiệu quả GKHĐ. Bởi vì, như các tác giả đã khẳng định, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu condotel trong thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư nên thời hạn được ghi trên GCN chỉ là thời gian sử dụng đất còn lại của dự án. Nghĩa là, trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc thực hiện tiến độ của dự án cũng như chậm trễ trong việc bàn giao condotel thì chắc chắn quyền lợi kinh tế của người mua sẽ bị ảnh hưởng. Trong khi đó, giá bán condotel thường được tính toán dựa vào giá đất, vị trí, diện tích, chất lượng, … và thời hạn sở hữu. Khi hiểu rõ điều này, người mua cần có những thỏa thuận ràng buộc pháp lý với doanh nghiệp khi chậm trễ bàn giao như là phạt vi phạm hợp đồng, yêu cầu giảm giá tương ứng với thời gian chậm trễ, …
Thứ ba, về việc gia hạn thời hạn sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: hầu hết các hợp đồng đều không dự kiến đến nội dung này, bao gồm các thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính khi gia hạn thời hạn sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, trường hợp hết thời hạn sử dụng đất hoặc buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất[20] thì người mua condotel buộc phải miễn cưỡng chấp nhận thực thi toàn bộ các yêu cầu có liên quan từ phía chủ đầu tư cũng như cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.2. Bất cân xứng thông tin về thời hạn và cách thức áp dụng
Thời hạn thực hiện nghĩa vụ trong các hợp đồng mua bán condotel có thể là thời hạn bàn giao condotel hoặc thời hạn thanh toán. Đây đều là nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng; việc thực hiện đúng, đủ các nghĩa vụ này đảm bảo quyền và lợi ích về mặt kinh tế cho các bên theo nội dung cam kết, thỏa thuận đã được xác lập, đặc biệt liên quan đến thời hạn sở hữu condotel cũng như thời gian khai thác và phân chia thu nhập từ việc khai thác condotel. Tuy nhiên, trong các mẫu hợp đồng condotel đã soạn sẵn, bên bán đã chủ động soạn thảo các điều khoản có lợi cho bên bán về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng, thời hạn bàn giao, … Đây là tình trạng thông tin bất cân xứng đang xảy ra với thị trường BĐS Việt Nam.
Với tính tương lai của hợp đồng mua bán condotel, thật khó đòi hỏi việc bàn giao condotel được thực hiện chính xác vào một thời điểm cố định. Hơn nữa, theo nguyên tắc tự do thỏa thuận, các bên trong hợp đồng hoàn toàn có quyền ấn định một khoảng thời gian để thực hiện nghĩa vụ chuyển giao mà không bị coi là vi phạm thời hạn. Vì vậy, hầu hết các hợp đồng mua bán condotel đều xác định thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ, thường là theo quý trong năm cộng dung sai về thời gian bàn giao thực tế: có thể giao sớm hoặc muộn trong khoảng 60, 90, 120, … ngày. Về bản chất, thỏa thuận này hoàn toàn không bất thường vì đó là tự do ý chí của các bên. Nhưng, xét về nội dung, chúng tôi cho rằng, người bán đã có sự “lạm dụng” quyền thương lượng, cung cấp thông tin mập mờ, không minh bạch, có nguy cơ làm cho người mua không đạt được mục đích GKHĐ (ảnh hưởng đến thời hạn sở hữu condotel, thời gian khai thác và phân chia thu nhập từ việc khai thác condotel), bởi lẽ:
Một là, với loại thời hạn quý, một khoảng thời gian khá dài kéo theo nhiều hệ lụy đối với người mua, đặc biệt khi tiền thanh toán là tiền vay ngân hàng. Thêm vào đó, người bán tự cho mình quyền chậm trễ trong việc bàn giao tài sản mà không kèm theo bất cứ trách nhiệm nào bằng cách soạn sẵn hợp đồng với nội dung Bên bán không phải chịu bất kỳ khoản phạt/bồi thường thiệt hại nào nếu ngày bàn giao căn hộ nghỉ dưỡng nằm trong thời hạn 60 ngày (hoặc 90 ngày, thậm chí 120 ngày) trước hoặc sau ngày bàn giao dự kiến. Đây rõ ràng là biểu hiện của hành vi vi phạm nguyên tắc thiện chí khi cung cấp thông tin vì người bán hoàn toàn có sự chủ động trong việc xây dựng công trình: có quyền quyết định đối với việc thi công và bàn giao condotel trong thời hạn đã thỏa thuận, có thể đúng thời hạn dự kiến hoặc khoảng thời gian chênh lệch… Nghĩa là, người bán cũng có thể “cố ý” quá hạn bàn giao miễn nằm trong “giới hạn được phép chậm trễ” vì đã được miễn trừ trách nhiệm như đã thỏa thuận dự kiến.
Hai là, nếu bàn giao condotel là nghĩa vụ cơ bản của người bán thì thanh toán cũng được xem là nghĩa vụ cơ bản của người mua. Trong khi người bán được miễn trừ trách nhiệm vì vi phạm đã được dự kiến trong hợp đồng và có sự “chấp thuận” của người mua thì ngược lại, người mua, dù bất kỳ lý do gì dẫn đến sự chậm trễ thanh toán thì đều phải chịu trách nhiệm.
Bàn giao tài sản hay thanh toán đều được coi là nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng, phải được thực hiện trong một thời hạn nhất định, giúp bên còn lại đạt được mục đích GKHĐ. Tuy vậy, thông qua việc so sánh tiến độ, cách thức, hậu quả pháp lý giữa thời hạn bàn giao condotel và thời hạn thanh toán phản ánh sự không công bằng do có sự hiện diện của thực trạng bất cân xứng thông tin. Kết quả so sánh cho thấy, bên bán nắm được lượng thông tin nhiều hơn cũng như có quyền kiểm soát nội dung của thông tin và dự kiến được hậu quả pháp lý có thể xảy ra nên đã có hành vi “lạm dụng” bằng việc soạn sẵn điều khoản có mục đích giảm trách nhiệm của mình đồng thời tăng trách nhiệm của bên còn lại trong việc xác định thời điểm thực hiện nghĩa vụ và thời điểm bị coi là vi phạm nghĩa vụ của từng bên. Cụ thể, trong các mẫu hợp đồng chúng tôi đang bàn luận, với thời điểm thực hiện nghĩa vụ bàn giao condotel, bên bán “được phép” giãn thời gian bàn giao so với dự kiến trong vòng 180 ngày, trong khi bên mua chỉ được chậm thanh toán trong vòng 05 ngày (hoặc 03 ngày). Hợp đồng cũng không thể hiện bất kỳ cách thức nào để bên mua kiểm tra tiến độ thực hiện của dự án và áp dụng các quyền song vụ khác. Nhưng rất tiếc, không có nhiều người mua nhận diện được những tranh chấp có thể xảy ra và hệ quả pháp lý phát sinh trước khi đưa ra quyết định chấp nhận GKHĐ.
4. Kết luận và kiến nghị
Có thể thấy rằng, nhiều điều khoản trong các mẫu hợp đồng mua bán condotel thể hiện sự bất cân xứng thông tin, đặc biệt là các điều khoản về việc cấp GCN và thời hạn thực hiện hợp đồng. Những bất cập trong quy định của pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin và việc lợi dụng để thực hiện các hành vi vi phạm như đã được phân tích không chỉ làm ảnh hưởng đến sự công bằng của các chủ thể trong hợp đồng mà còn ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh, hiệu quả thị trường cũng như chất lượng thực thi pháp luật.
Để giải quyết những vấn đề đó, bên cạnh những khuyến nghị dành cho người mua như đã đề cập, các tác giả kiến nghị các giải pháp pháp lý sau đây:
(i) Luật hóa các tiêu chí làm cơ sở xác định loại “thông tin cần thiết”, “thông tin ảnh hưởng” bắt buộc phải cung cấp trong hợp đồng. Các tiêu chí này cũng có thể được ghi nhận trong Án lệ có liên quan về vấn đề này;
(ii) Ban hành quy định hướng dẫn việc cấp GCN cho condotel được xây dựng trên đất ở (ví dụ ban hành Thông tư);
(iii) Bổ sung các quy định bắt buộc phải cung cấp thông tin về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai nói chung và condotel nói riêng; quy định bắt buộc phải ghi nhận quyền của người mua trong việc tham gia vào quá trình triển khai xây dựng dự án như quyền yêu cầu báo cáo tiến độ xây dựng, báo cáo quá trình triển khai thực hiện, số hoá dữ liệu về tiến độ xây dựng và đưa vào hệ thống thông tin./. 
[1] Lê Nết (2006), Kinh tế Luật, Nxb. Tri thức, tr.87.
[2] Bạch Thị Nhã Nam (2022), Nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng dưới góc nhìn kinh tế học pháp luật, VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol. 38, No. 2 (2022), p.4.
[3] George A. Akerlof (Aug, 1970), The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, The Quarterly Journal of Economics, Vol. 84, No. 3, pp. 488-500.
[4] Bạch Thị Nhã Nam (2022), Nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng dưới góc nhìn kinh tế học pháp luật, tldđ.
[5] Trần Thị Hằng (2014), Bất cân xứng thông tin trong xuất khẩu lao động ở Việt Nam qua cách tiếp cận giới, http://svec.org.vn/uploads/nghien-cuu/2014_02/xuatkhau-laodong-vietnam.pdf.
[6] Điều 127 BLDS năm 2015.
[7] Lê Trường Sơn (2014), Việc ghi nhận nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng: Thực tiễn thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 05/2014, tr.17.
[8] Hoàng Thị Hải Yến (2019), Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao kết hợp đồng tín dụng - Từ quy định của Bộ luật Dân sự 2015 đến pháp luật về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, Tạp chí Ngân hàng số 1-2019, http://tapchinganhang.gov.vn/nghia-vu-cung-cap-thong-tin-trong-giao-ket-hop-dong-tin-dung-tu-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015-den.htm, truy cập ngày 10/9/2021.
[9] Xem thêm Điều 117 BLDS năm 2015.
[10] Lê Văn Hồi (2021), Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam và tính cấp thiết của việc hoàn thiện hành lang pháp lý, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, Hà Nội, ngày 16/11/2021, tr.80.
[11] Đây cũng là những căn cứ pháp lý điều chỉnh mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch (hoặc căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú) (Mẫu số 02) được ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS. Tuy vậy, condotel là loại bất động sản đa công năng và là sản phẩm của nền kinh tế chia sẻ nên “khung pháp lý hiện nay còn quá chật” và không thực sự phù hợp (Xem thêm Lệ Chi (2020), GS.Đặng Hùng Võ: 'Cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được condotel', https://vietnamfinance.vn/gs-dang-hung-vo-can-noi-rong-chiec-ao-phap-luat-de-chua-duoc-condotel-20180504224235126.htm.
[12] Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Mẫu số 02) nhưng chúng tôi cho rằng, khi condotel chưa được định danh thì điều khoản giải thích từ ngữ tại Điều 1, Mẫu số 2 không phản ánh đầy đủ bản chất của condotel là đối tượng nghiên cứu của bài viết này.
[13] Các vi phạm liên quan đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng cũng là dạng vi phạm phổ biến trong thực tế. Xem thêm Bản án số 17/ 2017/DS-ST ngày 15/8/2017
về yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta30332t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 03/11/2021.
[14] Lê Thị Bích Chi, Trương Trọng Hiểu (2022), Nhận diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch về condotel, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3(407)2022, tr.31, tr.35
[15]Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2020.
[16] Xem thêm các Điều 65, 109, 126 Luật Đất đai năm 2013.
[17] Xem thêm khoản 2 Điều 57, Điều 109 Luật đất đai năm 2013; Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất; Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
[18] Khánh Hoà (2019), Condotel lao dốc sau cú sốc thu hồi sổ đỏ lâu dài, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/condotel-lao-doc-sau-cu-soc-thu-hoi-so-do-lau-dai-541604.html; Mai An (2021), Khánh Hòa: Hồi kết cho dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở", https://diendandoanhnghiep.vn/khanh-hoa-hoi-ket-cho-du-an-co-dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-192929.html; Trường Anh (2020), Bình Định tạm dừng quyền của 5 cá nhân sở hữu 5 biệt thự nghỉ dưỡng của FLC, https://cafeland.vn/tin-tuc/binh-dinh-tam-dung-quyen-cua-5-ca-nhan-so-huu-5-biet-thu-nghi-duong-cua-flc-89634.html.
[19] Vạn Xuân (2020), “Cha đẻ” văn bản 703 nói gì về việc cấp “sổ đỏ” cho căn hộ condotel?, https://m.bizlive.vn/cha-de-van-ban-703-noi-gi-ve-viec-cap-so-do-cho-can-ho-condotel-post3069374.amp.
[20] Với dự án Cocobay Đà Nẵng, theo Công văn số 233/CV-TĐ ngày 23/11/2019 của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Thành Đô, một trong những lựa chọn với nhóm khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng và tiếp tục hợp tác, đồng hành cùng Công ty Thành Đô là lựa chọn chuyển đổi từ căn hộ không hình thành đơn vị ở (condotel) thành căn hộ chung cư (được quyền ở). Theo đó, khách hàng chịu phí chuyển đổi khoảng 15% trên giá mua bất động sản theo hợp đồng đã ký, khách hàng được sử dụng và sở hữu nhà ở lâu dài, được ở và tổ chức kinh doanh hoặc giao lại cho đơn vị vận hành dự án để chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc: ký hợp đồng tối thiểu 3 năm với thu nhập cố định hàng năm, sau 3 năm có thể tiếp tục hợp tác hoặc chấm dứt hợp tác; hưởng chính sách 15 đêm nghỉ.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 16 (488), tháng 08/2023.)


Thống kê truy cập

33153378

Tổng truy cập