Một số bất cập của Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất hoàn thiện

26/06/2023

TS. MAI HẢI ĐĂNG

Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội,

THS. LÊ THỊ LAN PHƯƠNG

Phân viện Học viện Hành chính quốc gia khu vực miền Trung.

Tóm tắt: Qua gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước. Trong một số trường hợp, chính sách, pháp luật về đất đai không theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn. Trong bài viết này, các tác giả tập trung phân tích một số nguyên nhân và bất cập của Luật Đất đai năm 2013, và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam trong thời gian tới.
Từ khóa: Luật đất đai, hạn chế, bất cập, tham nhũng.
Abstract: After nearly 10 years of enforcement of the Law on Land of 2023, regulatory policies and legislation on land administration have made several innovations, satisfied practical requirements, gradually creating a legal corridor for the management and use of land in a more rational, economical, and effective manner. However, legislation and regulatory policies on land remain faulty, inadequate, in an overlapping situation, and incoherent, causing adverse impacts on the efficiency of land administration and creating loopholes allowing a number of individuals and organizations to perform corrupt practices; acts of embezzlement, and profiteering against; cause loss and waste of, public property. In some cases, legislation and regulatory policies on land have not kept up with the rapidly-changing real context. Within this article, the authors give out discussions of some causes and inadequacies of the Law on Land of 2013 and also provide recommendations for further improvements of the land legal system in Vietnam in the coming time.
Keywords: Law on Land; shortcomings; inadequacy; corruption.
LUẬT-ĐẤT-ĐAI_1.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Đặt vấn đề
Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị quốc gia. Việt Nam đã ban hành Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), 2003 và 2013. Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn nhiều hạn chế, bất cập. Nhiều vấn đề trong chính sách, pháp luật đất đai chưa được giải quyết; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp, đây chính là nguyên nhân gây ra bất bình đẳng trong xã hội. Trong một số trường hợp, chính sách, pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, vẫn tồn tại tình trạng người dân khiếu kiện về đất đai, gây bức xúc cho xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững. Cùng với đó, một số diện tích đất bị thu hồi sử dụng kém hiệu quả hoặc chưa sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích dẫn đến hủy hoại môi trường, ảnh hưởng an ninh lương thực và sinh kế người dân. Tính từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014) đến ngày 31/12/2021, các Tòa án trong cả nước đã thụ lý 187.743 vụ án liên quan đến đất đai, trong đó tranh chấp đất đai xảy ra nhiều nhất là trong lĩnh vực dân sự với 161.187 vụ, sau đó là hành chính với 26.443 vụ và hình sự là 113 vụ[1]. Câu hỏi đặt ra là: Nguyên nhân của các hạn chế, bất cập trong chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam là gì? Và làm thế nào để quỹ đất hạn hẹp của quốc gia được sử dụng một cách hiệu quả?            
2. Một số bất cập trong Luật Đất đai năm 2013
            Thứ nhất, quy định về hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 giới hạn diện tích đất cho mỗi hộ gia đình, hoặc cá nhân khi được Nhà nước giao đất. Những quy định này nhằm đảm bảo bìnhđẳng về tiếp cận đất đai giữa những người dân nông thôn, nhưng dẫn đến hạnchế khả năng tích tụ đất đai và gây trở ngại cho đầu tư dài hạn[2]. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi hộ gia đình, cá nhân ở xã, phường, thị trấn ở đồng bằng không quá 10 héc ta; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất không quá 30 héc ta. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi (Điều 129)[3].
            Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra đất đai manh mún có tác động tiêu cực đến sản xuất nông nghiệp, làm giảm năng suất cây trồng, làm tăng sức lao động và cường độ lao động trong nông nghiệp. Đất đai manh mún không chỉ cản trở nông dân sử dụng các thiết bị cơ giới hóa hiện đại, chẳng hạn như máy kéo và máy gặt, mà còn cản trở việc áp dụng các loại cây trồng có lợi nhuận cao chỉ có thể canh tác trên diện tích quy mô lớn. Mặt khác, đất đai manh mún và việc giới hạn mức hạn điền ảnh hưởng đến sinh kế của người dân. Diện tích đất được giao khác nhau giữa các hộ gia đình và đất này thường được chia thành một số mảnh có chất lượng đất khác nhau.
            Về thời gian sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi)[4], đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là 50 năm; Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm (Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 166 Dự thảo Luật), còn thời gian sử dụng đất đốivới đất ở và những dự án nhà ở thì là vĩnh viễn. Quy định như vậy tạo ra sự bất bình đẳng giữa những người sử dụng đất.
            Thứ hai, quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức thu hồi đất là: (i) Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61); (ii) Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62). Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộngcũng đang tồn tại 2 cơ chế thu hồi đất: Một là, thu hồi đất theo cơ chế hành chính: đối với việc thực hiện các dự án quan trọng do Thủtướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnhchấp thuận mà phải thu hồi đất thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và Nhà nước phêduyệt phương án bồi thường tái định cư và giá đất sử dụng làm căn cứ bồi thường chongười bị thu hồi đất; Hai là, thu hồi đất theo phương thức thoả thuận: đối với các dự án sản xuất,kinh doanh có quy mô nhỏ, chủ đầu tư tự thỏa thuận theo hình thức giao dịch về chuyểnquyền sử dụng đất, sau đó Nhà nước thực hiện các thủ tục công nhận quyền sử dụng đấtcủa chủ đầu tư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư được chấp thuận.
            Chúng ta có thể dễ nhận thấy, quy định về thu hồi đất đối với dự án xây dựng công trình sinh hoạt chung của cộng đồng; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (điểm c, d khoản 3 Điều 62) có thể hiểu là việc Nhà nước thu hồi đất giao cho tư nhân mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này dễ dẫn đến sự lạm quyền của chính quyền địa phương trong việc thu hồi đất.
            Nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới đã chỉ ra, việc cưỡng chế thu hồi đất để giao lại vì mục đích kinh tế thường gây ra sự bất công bằng trong phân chia lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước, sử dụng đất kém hiệu quả, gây ra tham nhũng, khiếu kiện kéo dài của người sử dụng đất[5]. Nhiều dự án thu hồi đất nông nghiệp để đô thị hóa quản lý kém hiệu quả, quá trình đô thị hóa đã biến một phần diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi thành đất hoang thay vì đất thổ cư hay đất công nghiệp như quy hoạch, từ đó gây lãng phí diện tích đất canh tác vốn có hạn về mặt tự nhiên ở Việt Nam[6]. Hiện nay, trong Dự thảo Luật vẫn giữ quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78). Theo tác giả, dựa trên thực tiễn hiện nay ở Việt Nam,cũng như để phù hợp với Hiến pháp năm 2013, cần bỏ việc giao đất cho các dự án kinh tế, chỉ nên cho phép thu hồi đất bắt buộc vì mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng.
            Thứ ba,quy định về giá đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Điều 113). Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (khoản 1 Điều 114). UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Giá đất dựa trên ý kiến tư vấn của Hội đồng thẩm định giá đất. Trong khi đó, Hội đồng thẩm định giá đất lại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất (khoản 3 Điều 114). Giá đất sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định như vậy, cơ chế Hội đồng rất dễ bị lợi dụng để hợp pháp hóa cho các ý chí cá nhân, mà cụ thể qua vai trò của Chủ tịch tỉnh, Bí thư tỉnh hoặc nhóm lợi ích. Đây là nguyên nhân nảy sinh tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai thời gian qua.
            Thời gian qua, việc Nhà nước giao đất công, cho thuê đất công trực tiếp cho nhà đầu tư tư nhân đã được chỉ định với các quyết định hành chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được đánh giá là chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng, đồng thời cũng tạo ra sự không bình đẳng giữa những người sử dụng đất khi cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ về tài chính đối với đất đai và nông dân không được tham gia vào quá trình này[7].
            Mặt khác, do tồn tại hai cơ chế thu hồi đất dẫn đến, cùng một loại đất nhưng phải thu hồi cho các dự án khác nhau (thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) thì nhận được chế độ bồi thường theo mức giá khác nhau, giá bồi thường là do Nhà nước ấn định và thường là rẻ hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường. Điều này làm nảy sinh sự bất bình đẳng giữa những người có đất phải thu hồi giữa các dự án khác nhau dẫn đến việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Để hạn chế những bất cập nêu trên, cần có một cơ quan định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có thể thành lập Hội đồng định giá đất quốc gia, sử dụng thống nhất một loại giá đất cụ thể cho mọi chính sách kinh tế về đất đai.
            Thứ tư, về quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm (Điều 37). UBND cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh(Điều 42). UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt (Điều 45). Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (khoản 3 Điều 45).
            Nghiên cứu của Trần Đức Viên (2022)[8] đã chỉ ra, việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế là do các quan chức địa chính địa phương, thể hiện qua vai trò của chủ tịch tỉnh, toàn quyền quyết định; nên tình trạng lạm dụng quyền hành để điều chỉnh quy hoạch, biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản đã và sẽ tiếp tục xảy ra ngày thêm trầm trọng, tạo nên bức xúc và bất bình trong xã hội.Trên thực tế, tình trạng quy hoạch sử dụng đất không có sự tham gia của người dânvà việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được sự đồng ý của cộng đồng địa phương. Đồng thời, tình trạng đất nông nghiệp được mua với giá ở mức thấp và sau đó cho thuê lại với giá cao hơn rất nhiều. Quá trình này dễ dẫn đến tình trạng tham nhũng và mất nhiều các chi phí hành chính .
            Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022của Ban Chấp hành Trung ươngđã chỉ rahệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có sử dụng đất chưa bảo đảm tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ. Chất lượng quy hoạch chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững. Việc giao đất, cho thuê đất ở một số nơi còn nhiều bất cập, sai phạm. Việc giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số ở một số nơi còn chậm, hiệu quả chưa cao, chưa đạt mục tiêu, yêu cầu đề ra. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng Nghị quyết và các quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Chưa có cơ chế hữu hiệu và chưa kiên quyết xử lý các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng[9].        
Thứ năm, quyền tiếp cận thông tin về đất đai. Mặc dù Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về quyền tiếp cận thông tin về đất đai (Điều 25), theo đó công dân được quyền tiếp cận các thông tin đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Nếu chỉ quy định như vậy vừa chưa đầy đủ và vừa thừa vì Luật Tiếp cận thông tin số 104/2016/QH13 đã được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 11 thông qua ngày 06/4/1016[10] đã quy định: Các thông tin sau đây phải được công khai rộng rãi là “Văn bản quy phạm pháp luật; văn bản hành chính có giá trị áp dụng chung; điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, thỏa thuận quốc tế mà Việt Nam là một bên; thủ tục hành chính, quy trình giải quyết công việc của cơ quan nhà nước” (khoản 1 Điều 17). Do vậy, có thể bỏ khoản 2, khoản 3 Điều 25 Dự thảo Luật và Điều 25 Dự thảo Luật có thể được sửa đổi là: Quyền tiếp cận thông tin đất đai, theo đó quy định rõ khoản 1. Quyền của công dân được tiếp cận thông tin về đất đai; khoản 2. Tham gia của cộng đồng khi đánh giá tác động môi trường trong các dự án phát triển cụ thể; khoản 3. Quyền của công dân được tiếp cận công lý trong lĩnh vực đất đai. Trên thực tế, tình trạng quy hoạch sử dụng đất không có sự tham gia của người dân và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được sự đồng ý của cộng đồng địa phương. Đồng thời, tình trạng đất nông nghiệp được mua với giá ở mức thấp và sau đó cho thuê lại với giá cao hơn rất nhiều. Quá trình này dễ dẫn đến tình trạng tham nhũng và mất nhiều các chi phí hành chính.
3. Kiến nghị hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013
Thứ nhất, những quy định về hạn điền, thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 vô hình chung đã ngăn cản những hộ nông dân tích tụ và đầu tư trên đất, cản trở nông dân sử dụng các thiết bị cơ giới hóa hiện đại, tạo ra sự bất bình đẳng giữa những người sử dụng đất. Do vậy, cần tạo cơ hội nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tạo ra sự bình đẳng giữa những người sử dụng đất. Luật Đất đai cần xóa bỏ những quy định về mức hạn điền đối với hộ gia đình, cá nhân và cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Dự thảo Luật (Điều 166) quy định thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 50 năm, khi hết thời hạn, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng đất theo mà không phải làm thủ tục gia hạn. Đối với đất ở và những dự án nhà ở Dự thảo Luật vẫn giữ nguyên quy định về thời gian sử dụng là vĩnh viễn. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa những người sử dụng đất. Nếu quy định thời gian sử dụng đất là 50 năm, khi hết thời hạn, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng đất theo mà không phải làm thủ tục gia hạn là hoàn toàn không cần thiết.
Thứ hai, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương đã chỉ ra một trong những hạn chế, bất cập, chồng chéo trong công tác quản lý và sử dụng đất đó là: Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Để hạn chế tình trạng này, Nhà nước nên quy định chỉ cho phép một phương thức thu hồi đất đó là: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng và giá bồi thường đất phải do cơ quan định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có thể thành lập Hội đồng định giá đất quốc gia, sử dụng thống nhất một loại giá đất cụ thể cho mọi chính sách kinh tế về đất đai. Như vậy mới có thể tạo ra sự bình đẳng giữa những người sử dụng đất.
Thứ ba, bỏ quy định về khung giá đất, việc định giá đất phải do một cơ quan định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có thể thành lập Hội đồng định giá đất quốc gia, sử dụng thống nhất một loại giá đất cụ thể cho mọi chính sách kinh tế về đất đai. Dự thảo Luật đã bỏ quy định về khung giá đất và quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm. Tuy nhiên, Dự thảo Luật quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với “giá đất phổ biến trênthị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” (điểm c khoản 1 Điều 153). Thuật ngữ “giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” rất khó xác định, mặt khác giá đất vẫn do UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (khoản 2 Điều 155). Giá đất dựa trên ý kiến tư vấn của Hội đồng thẩm định giá đất. Trong khi Hội đồng thẩm định giá đất lại do đại diện lãnh đạo UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng (khoản 1 Điều 156). Nếu vẫn giữ quy định như vậy, cơ chế Hội đồng rất dễ bị lợi dụng để hợp pháp hóa cho các ý chí cá nhân, mà cụ thể qua vai trò của chủ tịch tỉnh, bí thư tỉnh hoặc nhóm lợi ích.
Thứ tư,bỏ quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Điều 51 trong Dự thảo Luật vì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã xác định “quyền sử dụng đất” là “Quyền tài sản”. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Điều 115). Do vậy, người nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất có thể là bất cứ ai, không nhất thiết phải trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc xã, phường, thị trấn giáp ranh trong cùng một huyện. Nhà nước không cần thiết phải hành chính hóa các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
Thứ năm, quy định rõ và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin, quyền tham gia của người dân trong quá trình ra quyết định và tiếp cận công lý trong lĩnh vực đất đai; minh bạch và chống tham nhũng trong quản lý đất đai./.

 


[1] https://tapchitoaan.vn/mot-so-sai-pham-trong-quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-thong-qua-thuc-tien-xet-xu-nguyen-nhan-va-giai-phap6390.html.
[2] OECD (2015), "Agricultural policy in Vietnam 2015". OECD, Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264235151-en.
[4] Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – Dự thảo Luật, https://chinhphu.vn/du-thao-vbqppl/du-tha-luat-dat-dai-sua-doi-5434.
[5] World Bank (2016), "Vietnam 2035: Toward Prosperity, Creativity, Equity, and Democracy". The World Bank, https://doi.org/10.1596/978-1-4648-0824-1.
[6] World Bank (2020). "Vietnam’s Urbanization at a Crossroads: Embarking on an Efficient, Inclusive, and Resilient Pathway", The World Bank: Washington, DC, USA, 2020.
[7] World Bank (2016), Tlđd.
[8] Viên, T. Đ. (2022), Luật Đất đai đã công bằng với người nông dân, https://tiasang.com.vn/tin-noi-bat/tieu-diem/luat-dat-dai-da-cong-bang-voi-nguoi-nong-dan/.
[9] Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-quyet-18-NQ-TW-2022-hoan-thien-the-che-su-dung-dat-tao-dong-luc-phat-trien-thu-nhap-cao-518813.aspx.
[10] Luật Tiếp cận thông tin số 104/2016/QH13, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bo-may-hanh-chinh/Luat-tiep-can-thong-tin-2016-280116.aspx.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 13 (485), tháng 07/2023.)


Thống kê truy cập

33238574

Tổng truy cập