Quản trị đất đai ở một số nước và giá trị tham khảo cho Việt Nam

12/04/2022

TS. BÙI TIẾN ĐẠT

Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội

TRẦN THỊ TRINH

Viện Nghiên cứu đào tạo và phát triển kinh tế xã hội.

Tóm tắt: Quản trị đất đai có hiệu quả là tiến trình hoạch định, tổ chức, quản lý và kiểm soát của nhà nước đối với những hoạt động sử dụng đất đai và các tài nguyên liên quan trong lãnh thổ quốc gia hướng tới phát triển bền vững. Trong phạm vi bài viết này, các tác giả tập trung phân tích kinh nghiệm của Thụy Điển và Nhật Bản về quản trị đất đai, và đưa ra các giải pháp xây dựng hệ thống thông tin đất đai dựa trên công nghệ số, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý đất đai ở nước ta.
Từ khoá: Quản trị đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai, quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, công nghệ số.
Abstract: Effective land governance is a good ground for the progress of planning, arrangement, administration of the utilization of land and related resources in the national territory towards sustainable development. Within the scope of this article, the authors put focuses on analysis of good practices in land governance of Sweden and Japan, and provides lessons learnt and recommendations for development of a digital-based land information system in order to improve the quality of land transparency and efficiency in land administration in our country.
Keywords: Land governance, land management, land information system, land use rights, real estate market, digital technology.
 QUẢN-LÝ-ĐẤT-ĐAI_1.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Quản trị đất đai: Các tiêu chuẩn và kinh nghiệm của Thụy Điển, Nhật Bản
1.1. Tiêu chuẩn quản trị đất đai
-Quản trị đất đai hiệu quả
Quản trị đất đai (land governance) và quản lý đất đai (land management) là hai khái niệm không đồng nhất nhưng có mối quan hệ gần gũi với nhau.
Quản lý đất đai là những hoạt động liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, quản lý đất đai còn là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản[1]. Quản lý đất đai “liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý”[2].
Trong khi đó, khái niệm quản trị đất đai đề cao tính hiệu quả của hoạt động của Nhà nước trong quản lý đất đai nhằm phát triển bền vững. Có thể hiểu quản trị đất đai là những thủ tục, chính sách, quy trình và thể chế do Nhà nước ban hành đề quản lý đất đai, tài sản và các tài nguyên thiên nhiên khác và các quyết định về tiếp cận đất, các quyền về đất, sử dụng đất và phát triển đất[3]. Nói cách khác, quản trị đất đai là tiến trình hoạch định, tổ chức, quản lý và kiểm soát của Nhà nước đối với những hoạt động sử dụng đất đai trong lãnh thổ quốc gia, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong xây dựng chính sách quản lý đất đai, và sử dụng tất cả các nguồn lực quốc gia nhằm đạt được mục tiêu đề ra đối với việc sử dụng đất đai (nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý đất đai hiệu quả). Theo cách nhìn mới, quản trị đất đai sẽ có hai đặc điểm của quản trị công hiện đại: (i) Thể chế quản trị: dựa trên cả các thể chế chính thức (pháp luật) và thể chế phi chính thức (phong tục, tôn giáo…); (ii) Chủ thể quản trị: gồm cả các cơ quan nhà nước và các chủ thể phi nhà nước[4].
Theo nghiên cứu tại các quốc gia đang phát triển, quản trị đất đai thiếu hiệu quả ảnh hưởng rất tiêu cực đến nền kinh tế. Sự minh bạch và an toàn về quyền sử dụng đất chưa được đảm bảo khiến một bộ phận lớn dân cư không thể thực hiện được các hoạt động kinh tế và từ đó đánh mất đi khoảng lợi ích có thể thu được để đóng góp vào nền kinh tế. Các chi phí cơ hội do việc không thể thực hiện được các hoạt động kinh tế nêu trên phải kể đến như là: khuyến khích đầu tư lớn hơn, khả năng chuyển nhượng đất đai, cải thiện khả năng tiếp cận thị trường tín dụng, quản lý bền vững hơn các nguồn lực và độc lập khỏi sự can thiệp tùy ý của các quan chức, thường được liên kết với các quyền tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất[5]. Điều này cho thấy việc bảo mật quyền sở hữu đất được đánh giá có giá trị cao trong việc đóng góp và xây dựng các hoạt động kinh tế, nếu các thông tin bảo mật quyền sử hữu đất được cung cấp và sử dụng hợp pháp đối với các bên có nhu cầu. Việc bảo mật này cũng được coi trọng trong nhiều bối cảnh các hệ thống quản lý đất đai hiện tại không cung cấp được yêu cầu đối với việc tiếp cận thông tin về quyền sở hữu đất một cách an toàn cho chủ sở hữu và và các bên có quyền lợi liên quan.
-Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản
Một hệ thống quản lý đất đai (QLĐĐ) và bất động sản (BĐS) có chức năng xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất là một công cụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyên đất. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển và đang phát triển đều hướng tới việc xây dựng và kiện toàn hệ thống QLĐĐ và BĐS với mục đích: (i) Đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; (ii) Hỗ trợ cho thuế đất và bất động sản; (iii) Đảm bảo an toàn tín dụng; (iv) Phát triển và giám sát thị trường bất động sản; (v) Bảo vệ đất của Nhà nước; (vi) Giảm thiểu tranh chấp đất đai; (vii) Tạo thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống quản lý đất đai; tăng cường quy hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng; (viii) Hỗ trợ quản lý môi trường; (ix) Phát hành các tài liệu thống kê, đất đai phục vụ các mục tiêu, kinh tế xã hội. Tuỳ thuộc tình hình đặc điểm chính trị, kinh tế, xã hội; mục tiêu chiến lược, quy hoạch phát triển; yêu cầu quản lý đất đai và bất động sản trong từng thời kỳ, mỗi quốc gia lựa chọn phương án khác nhau cho một hệ thống quản lý đất đai và bất động sản.
Các quốc gia cũng cần xây dựng chính sách sao cho việc quản lý tư liệu về quyền sở hữu đất và thế chấp nhằm đảm bảo tính an toàn, ổn định cho thị trường đất đai. Nhiều nước đã hợp nhất tư liệu về quyền ở hữu đất và thế chấp vào trong một sổ đăng ký, còn những thông tin khác có thể tra cứu một cách độc lập khi phát sinh chuyển dịch. Các yêu cầu đối với một hệ thống đăng ký đất đai bao gồm: (i) Quyết định pháp lý của đơn vị BĐS phản ảnh một cách chính xác các điều kiện trên đất; (ii) Đảm bảo việc chuyển dịch đất đai thông qua hệ thống là đơn giản, rẻ và an toàn; (iii) Loại bỏ việc truy tìm cả dãy đăng ký trong quá khứ; (iv) Hỗ trợ pháp lý kịp thời; (v) Thoả mãn được yêu cầu của địa phương; (vi) Đăng ký các quyền đặc biệt về bất động sản, quyền sở hữu và những hạn chế về quyền sở hữu; (v) Bao trùm tất cả đất đai của Nhà nước, cá nhân và tổ chức.
Ở Việt Nam, việc đổi mới cách thức xây dựng, thu nhận, quản lý số liệu đất đai hiện nay là nhằm đáp ứng nhu cầu thông tin, dữ liệu phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, hoàn thành nhiệm vụ về yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền địa phương và các thành phần kinh tế.
Mỗi quốc gia cần thiết lập một hệ thống quản lý thị trường BĐS với các chức năng sau: (i) Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay; (ii) Hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và BĐS; (iii) Cung cấp tư liệu để vận hành thị trường đất và BĐS; (iv) Cung cấp tư liệu về cấu trúc sử dụng đất và những hạn chế về sử dụng đất; (v) Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển; (vi) Tạo thuận lợi cho cải cách đất đai; (vii) Hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu về hệ thống QLĐĐ và thu hồi trong quá trình vận hành. Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là đăng ký, định giá, thuế BĐS và quy hoạch sử dụng đất[6].
1.2. Kinh nghiệm quản trị đất đai của Thụy Điển, Nhật Bản
Hệ thống đăng ký đất đai được xây dựng trong thời gian dài của của các nước phát triển được đánh giá cao bởi tính hiệu quả, giản tiện, công khai nhưng an toàn, đáng tin cậy cho tất cả những người có liên quan. Với hệ thống này, nhiều quốc gia đã thu được nhiều thành quả trong hoạt động quản lý đất đai của mình. Vì vậy, dù chế độ sở hữu đối với đất đai giữa Việt Nam và các nước có thể không hoàn toàn giống nhau, nhưng chúng ta vẫn có thể tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm của các nước trong việc tổ chức và quản lý hệ thống quản trị đất đai.
Tại một số nước tiên tiến, hệ thống đăng ký và quản lý BĐS được thiết lập qua mạng máy tính. Tùy theo điều kiện của từng quốc gia mà hệ thống đăng ký và quản lý BĐS có thể xây dựng dưới dạng tập trung hoặc phân tán. Hệ thống này bao gồm các mối liên kết chặt chẽ với các cơ quan liên quan như cơ quan đăng ký, toà án, ngân hàng... phục vụ nhiều đối tượng sử dụng. Hệ thống cũng bao gồm các thông tin chi tiết về định giá BĐS, tạo ra cơ sở về thông tin và tham gia tích cực vào thị trường BĐS.
Hệ thống QLĐĐ và BĐS ở các nước phát triển (Pháp, Đức , Hà Lan, Thuỵ Điển, Úc …) có lịch sử hình thành và phát triển trên 100 năm, tích luỹ được nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả; hệ thống QLĐĐ và BĐS ở các nước phát triển và đang phát triển trong khu vực (Đài Loan, Thái Lan, Malaysia) được hình thành trong khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm của các nước phát triển; hệ thống QLĐĐ và BĐS các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường (Trung Quốc và các nước Đông Âu) đã và đang đổi mới trong khoản 20 năm trở lại đây. Hệ thống QLĐĐ và BĐS hiện tại của các nước có những đặc điểm chung: (a) Trực thuộc Bộ quản lý đa ngành về tài nguyên, môi trường, quy hoạch, phát triển hạ tầng (Thuỵ Điển, Hà Lan, Úc, Malaysia, Trung Quốc); (b) Tổ chức hoạt động chuyên môn theo ngành dọc từ trung ương đến địa phương; (c) Cơ cấu Hệ thống gồm các thành phần chính: chính sách, pháp luật, quy hoạch sử dụng đất , đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và bất động sản, định giá, hệ thống thông tin; (d) Hiện đại hoá hệ thống QLĐĐ và BĐS trên cơ sở ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại: công nghệ GPS, viền thám, hàng không trong việc đo đạc lập bản đồ, công nghệ thông tin trong việc xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS), thông tin đất đai (LIS) phục vụ cho công tác quy hoạch, đăng ký, định giá[7].
-   Kinh nghiệm của Thuỵ Điển
Theo Bộ luật Đất đai năm 2000 của Thuỵ Điển, với mục đích khuyến khích và kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả bền vững lâu dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục đích quy hoạch, bảo vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm soát môi trường và phát triển kinh tế[8], một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển. Một văn bản luật mới cũng được ban hành là Luật Đăng ký BĐS (Real Property Register Act) nhằm mục đích bảo vệ và ngăn chặn sự xâm phạm những dữ liệu nhân thân cá nhân liên quan đến BĐS/đất đai đã được đăng ký. Luật Đăng ký BĐS quy định rõ những thông tin đất đai được đăng ký có thể được tìm và tham khảo trực tiếp nhưng không thể thay đổi nội dung đã đăng ký, cũng như những thông tin nào không thể cung cấp hoặc cung cấp hạn chế theo yêu cầu (như việc thế chấp đất đai/BĐS, tình trạng hôn nhân của người sở hữu/sử dụng đất v.v…). Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia sẽ chịu trách nhiệm ra các quyết định liên quan đến việc cung cấp thông tin BĐS, đảm bảo những dữ liệu nhân thân chỉ có thể được sử dụng cho những mục đích phù hợp với quy định pháp luật. Để các dữ liệu, thông tin đất đai được trao đổi thống nhất giữa các cơ quan địa chính ở trung ương và địa phương, Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia đã triển khai xây dựng, ứng dụng nhiều kỹ thuật thông tin mới trong hoạt động đăng ký như Interface 2000 (quy định về mô hình thông tin, cơ chế truyền tải dữ liệu, những quy tắc quản lý và bảo quản dữ liệu), Arc Cadastre (công cụ mới dùng để xử lý các loại dữ liệu khác nhau thu được từ việc đo đạc, tính toán; nó tạo ra, sắp xếp, duy trì và trình bày dữ liệu dưới dạng kỹ thuật số hoặc hình thức tương tự) v.v... Việc xây dựng và ứng dụng một hệ thống phần mềm dữ liệu như Arc Cadastre trong hoạt động thông tin địa chính tuy tốn rất nhiều chi phí nhưng nó có thể được sử dụng lâu dài và dễ dàng cải tiến, nâng cấp trong quá trình sử dụng, phù hợp với sự thay đổi nhanh chóng của khoa học kỹ thuật. Ngày nay, không chỉ Thụy Điển mà còn nhiều cơ quan, tổ chức địa chính tại các nước khác thụ hưởng được nhiều lợi ích từ việc sử dụng hệ thống phần mềm này. 
Ngoài ra, tất cả các ranh giới BĐS cũng như những yếu tố cảnh quan quan trọng ở Thụy Điển sẽ được kỹ thuật số hóa và đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu. Điều này tạo ra nhiều khả năng thuận lợi cho việc sản xuất bản đồ đã được vi tính hóa với những nội dung và tỷ lệ đa dạng theo nhu cầu của người sử dụng[9].
-   Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc xây dựng, số hóa tại hệ thống đăng ký BĐS được thực hiện từ năm 1988 đến năm 2008, với kết quả đã đưa được 270 triệu thông tin về BĐS vào hệ thống. Năm 2000, người đăng ký BĐS có thể thực hiện đăng ký bất kỳ ở văn phòng đăng ký nào trong hệ thống mà không bắt buộc đến đơn vị hành chính nơi có BĐS để thực hiện quyền của mình. Trong cùng năm này người dân cũng có thể xem được thông tin đăng ký qua mạng Internet. Theo Luật Đăng ký BĐS (Luật số 123 năm 2004), hệ thống đăng ký BĐS được tập trung quản lý tại trung ương. Trong hệ thống có 50 chi nhánh và 420 văn phòng đăng ký tại các địa phương để quản lý theo khu vực trực thuộc. Nhật Bản có tất cả 06 Trung tâm dữ liệu (Data Center), được phân tích, nghiên cứu, xây dựng và thiết lập tại 6 vùng của nước Nhật. Hệ thống đăng ký BĐS có các chức năng như: Quản lý quyền sở hữu và các quyền khác có thể quản lý quyền lợi đối với BĐS về quyền sở hữu và cả quyền khác như quyền thế chấp ngoài quyền sở hữu, hiện đang quản lý bao gồm cả nội dung các quyền lợi đối với BĐS như quyền thế chấp, quyền vay… khi thế chấp đất đai và nhà ở. Quản lý nội dung lưu trữ trước và sau biến động cho phép quản lý nội dung lưu trữ sau biến động là thông tin mới nhất các thông tin trước khi biến động cũng được lưu trữ lại.
Chế độ đăng ký BĐS là nền tảng căn bản của xã hội và của sự phát triển kinh tế của Nhật Bản, được tận dụng trong các hoạt động kinh tế và quản lý đất đai. Cụ thể: (1) Trong giao dịch BĐS: thu thập thông tin, đăng ký bảo tồn quyền sở hữu, đăng ký chuyển quyền sở hữu; (2) Tận dụng trong hoạt động tín dụng: thu thập thông tin, quyền thế chấp, bảo đảm đăng ký tạm, quyền mua lại; (3) Tận dụng trong phát triển: thu thập thông tin, phát triển BĐS...; (4) tận dụng trong điều tra đất đai: điều tra địa tịch, hoàn thiện bản đồ địa chính; (5) Tận dụng trong chế độ thuế: thu thuế, xử lý nộp chậm, giảm thuế mua nhà trả chậm...; (6) Tận dụng trong chính sách nông nghiệp, chính sách sông ngòi; (7) Tận dụng trong thi hành án dân sự, thu hồi đất. Bên cạnh đó hệ thống cho phép phát hành giấy chứng nhận (GCN) đối với các bất động sản do các văn phòng đăng ký khác quản lý. Tự động biên tập và phát hành GCN đối với các các bất động sản do các văn phòng đăng ký khác quản lý. Theo đó, người dân có thể đến các văn phòng đăng ký gần mình nhất để yêu cầu cấp GCN đối với bất động sản trên toàn quốc. Trong trường hợp đang xử lý yêu cầu đăng ký, bất động sản có yêu cầu cấp GCN sẽ bị chặn không cho phát hành GCN dùng để cung cấp. Là chức năng cần thiết để cấp GCN dùng để cung cấp với các thông tin mới nhất. Đảm bảo nội dung trong GCN cung cấp là thông tin mới nhất bằng việc ngăn chặn phát hành GCN cung cấp cho đến khi hoàn thành xử lý yêu cầu đăng ký.
Nhờ việc công khai rộng rãi Sổ đăng ký, nên ai cũng có thể biết được người đứng tên BĐS cụ thể (trong quá khứ cũng như hiện tại), quyền lợi của người khác có liên quan đến BĐS đó. Lợi ích đối với Chính phủ là có thể xử lý đồng loạt số lượng lớn BĐS - cho phép xử lý đồng loạt với một số lượng lớn BĐS, xử lý đồng loạt tiếp nhận, lưu trữ v.v.. trong trường hợp cần lưu trữ đối với số lượng lớn bất động sản do sự thay đổi tên xã phường hành chính và điều chỉnh lại thửa đất. Trong trường hợp thông tin không chính xác dẫn đến thiệt hại cho người sử dụng thông tin từ chế độ đăng ký, Nhật Bản sẽ áp dụng pháp luật về bồi thường nhà nước[10].
2. Một số khuyến nghị nâng cao hiệu quả quản trị đất đai ở Việt Nam
Chiến lược phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đòi hỏi quản trị đất đai phải đáp ứng những yêu cầu về tăng cường quy hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển đất nước. Hội nhập quốc tế thúc đẩy kinh tế, khoa học kỹ thuật, công nghệ liên quan đến quản trị đất đai hướng tới xây dựng Chính phủ điện tử trên nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực hạ tầng không gian địa lý[11].
Trong vòng 10 năm tới (2020 - 2030), quy mô tài sản BĐS sẽ tăng từ 205,26 tỷ USD lên 1.232,29 tỷ USD, tương đương 22% GDP. Nghiên cứu cũng chỉ ra, bất động sản cũng có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng... Điều này có nghĩa, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; ngành kinh doanh BĐS theo ISIC tăng 1 tỷ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng đến giá trị tăng thêm[12].
Nhu cầu và các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất phụ thuộc vào sự chính xác và tính hợp pháp của hồ sơ quyền sử dụng đất và sự đảm bảo sử dụng quyền sử dụng đất của các cơ quan chức năng về: thông tin ranh giới đất được cấp quyền; các quyền phái sinh liên quan hiện đang bị hạn chế; cơ quan có thẩm quyền giải quyết và biện pháp xử lý phù hợp và có tính hiệu quả được áp dụng. Sự không chính xác bất kỳ liên quan đến quyền sử dụng đất hay những quyền phái sinh khác nhau trong hệ thống quyền tài sản có thể làm suy yếu nghiêm trọng anh ninh quyền sở hữu, từ đó làm tăng xung đột và làm suy yếu đầu tư và trao đổi[13]. Việc đăng ký đất đai cho người sử dụng đất rất quan trọng nhằm đảm bảo việc quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, đồng thời, Nhà nước thông qua công tác đăng ký để đảm bảo quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai. Pháp luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi vẫn đặt công tác hoàn thiện thể chế chính sách về đăng ký đất đai dlên hàng đầu.[14] Trên cơ sở kinh nghiệm của Thụy Điển và Nhật Bản về quản trị đất đai, chúng tôi đề xuất một số khuyến nghị cho Việt Nam như sau:
2.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai
Ở các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị trường để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị trường nội địa. Một trong những yếu tố cần hoàn thành trong việc triển khai hệ thống thông tin đất đai của Việt Nam là hoàn thiện hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai bao gồm: Xây dựng, chuẩn hoá cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai; Xây dựng và triển khai phần mềm ứng dụng cho hệ thống thông tin đất đai; Triển khai Trung tâm dữ liệu, trang thiết bị đường truyền, thiết bị đầu cuối; Đào tạo nhân lực; Vận hành bảo trì. Trong đó, việc hoàn thiện pháp luật cần lưu ý hai vấn đề trọng tâm sau:
Thứ nhất, chấp nhận giấy chứng nhận dùng để cung cấp chứng nhận dòng quyền lợi BĐS được cấp bởi Văn phòng đăng ký quản lý thuộc hệ thống đăng ký bất động sản toàn quốc thay vì GCN được cấp bởi Uỷ ban nhân dân các cấp. Từ đó có thể giảm tải được các thủ tục (i) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện (Điều 105), (ii) Đính chính, thu hồi GCN đã cấp. Bên cạnh đó, việc này còn giúp minh bạch thông tin cho người dân khi muốn kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng BĐS nhằm thực hiện các giao dịch liên quan
Thứ hai, cần hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai dựa trên những nền tảng cơ bản áp dụng công nghệ trong quy trình xử lý. Hệ thống bao gồm các tính năng, giải pháp đảm bảo an toàn, an ninh phục vụ việc kết nối liên thông và chia sẻ dữ liệu đất đai do trung ương, địa phương quản lý với CSDL đất đai quốc gia cung cấp thông tin cho Trung tâm Thông tin điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Cổng Dịch vụ công quốc gia phục vụ công tác chỉ đạo điều hành và cung cấp dịch vụ công trực tuyến; kết nối chia sẻ, sử dụng chung cho các bộ, ngành, địa phương giúp cung cấp dịch vụ công thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp, phát triển Chính quyền điện tử, chuyển đổi số tiến tới Chính phủ số.
2.2. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai phục vụ hữu hiệu cho việc xây dựng Chính phủ điện tử, Chính phủ số
Hệ thống thông tin đất đai sẽ được tích hợp với dữ liệu nhiều ngành khác, hướng đến hệ thống dữ liệu đa mục tiêu nhằm phục vụ việc hình thành Chính phủ điện tử. Giải pháp triển khai hệ thống thông tin đất đai trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và những hiệu quả kinh tế của việc vận hành hệ thống này bao gồm: (i) Có một giải pháp tổng thể về cập nhật, tra cứu sử dụng dữ liệu với các mức độ khác nhau: từng máy đơn lẻ cho đến mạng internet; (ii) Có khả năng quản lý dữ liệu rất lớn, nhiều dạng dữ liệu trong một cơ sở dữ liệu thống nhất; (iii) Là công nghệ tiên tiến, tuân theo các tiêu chuẩn công nghiệp, đang sử dụng rộng rãi trên thế giới và phù hợp với nước ta, đặc biệt trong công tác quản lý đất đai; (iv) Có cơ chế bảo mật và an toàn dữ liệu; (v) Có tính mở, dễ dàng cho người sử dụng phát triển thêm các ứng dụng có tính đặc thù; (vi) Cung cấp các giải pháp chạy trên các môi trường làm việc khác nhau: trên máy đơn lẻ (cấp xã, huyện), trên hệ thống đa người sử dụng ở mạng cục bộ (cấp tỉnh, huyện) và trên mạng diện rộng Internet/Intranet (cấp quốc gia, tỉnh); (vii) Có giải pháp tốt cho xây dựng các phần mềm ứng dụng trên nền công nghệ gốc. Đảm bảo người sử dụng có khả năng xây dựng các ứng dụng trên nền công nghệ gốc, phù hợp với quy trình quản lý đất đai ở tỉnh[15].
2.3. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống dữ liệu quản lý đất đai nhằm phát huy vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
Có thể thấy tầm quan trọng của việc phát huy vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế Việt Nam. Một trong số các nhóm giải pháp cần thực hiện là hoàn thiện hệ thống quản trị đất đai theo hướng: (i) Khai thác và chia sẻ thông tin dữ liệu quản lý đất một cách thống nhất để xử lý, phân tích và thông tin kịp thời, phục vụ công tác quản lý đất đai, hướng đến thành lập dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. (ii) Cơ sở về dữ liệu: Từng bước hoàn thiện CSDL đất đai của tỉnh, góp phần hoàn thiện CSDL quốc gia đã, đang được xây dựng và hình thành theo mô hình trung ương (tập trung), địa phương (phân tán) để quản lý thống nhất nội dung CSDL quản lý đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đã hoàn thành thử nghiệm kết nối với CSDL đất đai do Trung ương quản lý và một số tỉnh/thành phố: Quảng Ninh, Thái Nguyên, Đà Nẵng, Quảng Nam, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh, Vĩnh Long, Tây Ninh. Các nội dung dữ liệu đã kết nối, chia sẻ như: Dữ liệu hiện trạng sử dụng đất của quốc gia và 7 vùng kinh tế; Dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia và 7 vùng kinh tế; Dữ liệu khung giá đất, bảng giá đất các tỉnh; Dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai của quốc gia và 7 vùng kinh tế; Dữ liệu về 12 trường thông tin cơ bản của thửa đất; Bản đồ quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với thành phố Hồ Chí Minh[16].
Phương pháp ứng dụng công nghệ LIS (Land Information System – Hệ thống thông tin đất đai) và GIS (Geographical Information System – Hệ thống thông tin địa lý). Công nghệ GIS sử dụng để lưu trữ và quản lý các thông tin không gian (địa lý) như bản đồ, ảnh máy bay[17]. Hệ thống thông tin đất đai LIS là một giải pháp kỹ thuật nhằm hiện đại hóa quản lý đất đai theo xu hướng tin học hóa./.
 

 


[1] Xem Điều 1, Điều 22 Luật Đất đai năm 2013.
[2] Nguyễn Đình Bồng, Nghiên cứu đổi mới hệ thống đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Báo cáo tổng kết đề tài độc lập cấp nhà nước mã số ĐTĐL2002/15, Trung tâm Điều tra quy hoạt đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010, tr.60.
[3] Essien D. Essien, Exploring the Food Security Strategy and Scarcity Arguments in Land Grabbing
in Africa: Its Ethical Implications, trong cuốn: Evans Osabuohien (ed), Handbook of Research on In-Country Determinants and Implications of Foreign Land Acquisitions, Business Science Reference (an imprint of IGI Global), 2015, p. 110.
[4] FAO, Land governance and planning, https://www.fao.org/land-water/land/land-governance/en/, truy cập ngày 26/12/2021.
[5] Klaus, Land Policies for Growth and Poverty Reduction. World Bank Policy Research Report; 2003, Washington, DC: World Bank and Oxford University Press. World Bank, p.25.
[6] Nguyễn Đình Bổng, tlđd, tr.20.
[7] Nguyễn Đình Bổng, tlđd, tr.63.
[9]  Gerhard Larsson, “Property and Land Information System”, trong “Land Law in Action”, Tài liệu tập hợp các bài viết tham dự Hội thảo về Cải cách đất đai, bao gồm Pháp luật đất đai và Hệ thống đăng ký đất đai, tại Stockholm vào ngày 16-17 tháng 6 năm 1996, được xuất bản bởi Bộ Ngoại giao Thụy Điển và Học viện Kỹ thuật Hoàng gia Stockholm, ISBN 91-7496-098-9, tr. 71.
[10] Nguyễn Phước Thọ, Kinh nghiệm của Nhật Bản và yêu cầu cấp bách cần xây dựng, ban hành luật đăng ký tài sản ở nước ta, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 20 (396), 2019.
[11] Xem: 6 nhiệm vụ trọng tâm quốc gia trong ”Chiến lược phát triển Chính phủ điện tử hướng tới Chính phủ số giai đoạn 2021-2025” đăng trên cổng thông tin điện tử Chính phủ Việt Nam, http://egov.chinhphu.vn/chien-luoc-phat-trien-chinh-phu-dien-tu-huong-toi-chinh-phu-so-giai-doan-2021-2025-a-NewsDetails-37909-14-186.html, truy cập ngày 18/12/2021.
[12] Đoàn Văn Bình, Đề tài nghiên cứu khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - vai trò và khuyến nghị chính sách” được nghiệm thu theo Quyết định số 29/QĐ-VNREA của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, 2020, tr. 57.
[13] Klaus, tr.36.
[14] Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Mai Văn Phấn, Hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản về đăng ký đất đai và hệ thống thông tin đất đai”, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) phối hợp với Đại sứ quán Nhật Bản tại Việt Nam, 15/03/2019, Hà Nội.
[15] Ngô Văn Trang, Tlđd, tr.53.
[17] Ngô Văn Trang, Ứng dụng GIS trong hệ tích hợp quản lý thông tin đất đai, Đại học Công nghệ, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010, Hà Nội.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 02+03 (450+451), tháng 02/2022.)


Thống kê truy cập

34101237

Tổng truy cập