Kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội ở Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới

12/01/2022

THS. PHẠM YẾN NHI

Giảng viên, Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt: Bên thuê mua nhà ở xã hội là những người không đủ khả năng tham gia thị trường nhà ở thương mại bởi nguồn tài chính hạn chế. Vấn đề mà họ quan tâm nhất chính là giá thuê mua nhà ở xã hội. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích một số vấn đề liên quan đến cơ sở tính giá thuê mua, phương thức thanh toán và cơ chế kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới; và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật nhà ở về kiểm soát giá thuê mua nhà ở nước ta.
Từ khóa: Giá nhà ở, nhà ở xã hội, giá thuê mua.
Abstract: The lessee on lease purchase of social housing are those who cannot participate in commercial housing market due to shortage of financial resources. Therefore, social housing leasing price is the most concerning issue to the most. Within the scope of this article, the author provides an analysis of a number of issues related to the basis of calculation of social housing leasing price, payment methods and mechanisms to control social housing leasing price for social housing in Vietnam and some countries in the world and gives out a number of recommendations to improve the provisions of the housing law on controlling the social housing leasing price in our country.
Keywords: Housing prices; social housing, housing leasing price.
 NHÀ-Ở-XÃ-HỘI.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1.    Cơ sở tính giá thuê mua nhà ở xã hội
Cách thức xác định giá thuê mua nhà ở xã hội có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng chi trả cho nhà ở của người có thu nhập. Để tính giá nhà ở xã hội, phương thức phổ biến được một số quốc gia sử dụng khi xác định giá nhà ở xã hội là (i) dựa theo giá thị trường; (ii) dựa trên thu nhập của người thuê mua; (iii) dựa trên chi phí đầu tư nhà ở xã hội.
- Giá nhà ở xã hội được tính dựa theo giá thị trường: Dựa theo giá nhà ở trên thị trường của khu vực tương tự trong cùng thời điểm, giá nhà ở xã hội được xác định theo tỷ lệ phần trăm (thấp hơn giá thị trường). Tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà ở xã hội và giá thị trường phụ thuộc vào chính sách của từng quốc gia theo từng thời kỳ khác nhau. Hàn Quốc đã áp dụng cơ sở tính giá này. Chính phủ Hàn Quốc đã phát triển rộng rãi các khu nhà ở trong các chương trình nhà ở quốc gia với giá luôn thấp hơn giá thị trường. Trong đó, giá này đã bao gồm các chi phí đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường xá, công viên, hệ thống điện nước. Chính phủ Hàn Quốc còn đẩy mạnh việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng và các tiện ích cộng đồng, khuyến khích người dân cải thiện và giữ gìn môi trường dân cư, xóa bỏ nhận thức rộng rãi rằng các khu dân cư dành cho người có thu nhập thấp là những khu nhà kém chất lượng, xuống cấp và thiếu các điều kiện sinh hoạt tối thiểu[1].
Trong khi đó, ở Đức, giá nhà ở xã hội dưới mức giá thị trường được duy trì cho đến khi các khoản trợ cấp công được khấu hao đầy đủ (từ 10-40 năm) trước khi nhà ở xã hội được chuyển sang thị trường tự do. Quy định này đã khuyến khích các nhà đầu tư Đức phải bảo đảm và duy trì chất lượng nhà ở xã hội trong thời gian dài đủ lâu để sau khi kết thúc thời gian khấu hao theo quy định có thể cạnh tranh trên thị trường nhà ở tự do[2].
Cách tính này luôn bảo đảm rằng giá nhà ở xã hội thấp hơn giá thị trường nhưng theo cách này, giá nhà ở không phản ánh được mức độ phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người thuê mua. Do đó, mặc dù giá nhà ở thấp hơn giá thị trường nhưng vẫn có thể cao hơn so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp và có nhiều khả năng dẫn đến giá thuê mua vượt ngoài tầm với của những đối tượng này.
Cộng hòa Séc phát triển chính sách nhà ở xã hội dựa theo giá thị trường; trong đó, giá nhà ở thấp hơn rất nhiều so với giá trên thị trường (5-10 lần). Quy định này đã tạo ra sự méo mó trong việc phân phối nhà ở, kết quả dẫn đến việc thiếu nhà ở xã hội cung cấp cho người thu nhập thấp, đồng thời kéo theo sự phát triển của thị trường chợ đen cho thuê lại và tình trạng thiếu chi phí tái đầu tư cho nhà ở xã hội. Chính phủ Séc nhận thấy rằng việc điều chỉnh quy định về giá nhà ở xã hội trong khu vực thành phố đã tạo ra sự thay đổi cần thiết để thu hẹp khoảng cách trong thị trường nhà ở [3].
- Giá nhà ở xã hội được tính dựa trên mức thu nhập thực tế của người có thu nhập thấp. Theo cách tính này, người thuê mua nhà ở phải dành ra một tỷ lệ dựa trên thu nhập để thanh toán cho nhà ở (từ 30-40% thu nhập) phần chênh lệch còn lại sẽ được trợ cấp từ ngân sách nhà nước. Một số quốc gia áp dụng cách tính này: Úc, Canada, Bồ Đào Nha, Hoa Kỳ và Anh. Ở Anh, giá nhà ở được xác định bao gồm các khoản phải trả trực tiếp hoặc gián tiếp cho dịch vụ, sửa chữa, bảo trì, bảo hiểm hoặc chi phí quản lý mà chủ nhà phải gánh chịu. Chi phí này được tính dựa trên i) chi phí thật: ngăn cản chủ nhà kiếm lời từ việc cung cấp chi phí này; ii) phải là chi phí hợp lý, điều này có nghĩa là cho phép người thuê nhà yêu cầu chi tiết về cách tính phí; iii) phải được ước tính và tham vấn, có nghĩa là, phải được ước tính trước và thông báo cho người thuê nhà. Hiệp hội những người có nhu cầu nhà ở sẽ được trao quyền đánh giá về cách ước tính phí dịch vụ mà bên cho thuê đưa ra[4].
Tương tự, ở Séc, sau thời gian áp dụng cách tính giá nhà ở dựa theo giá thị trường, chính phủ nhận thấy rằng, thay vì can thiệp trực tiếp vào giá nhà ở bằng cách ấn định giá nhà ở thấp hơn giá thị trường, chính sách mới được tính bằng cách xác định sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và chi tiêu hộ gia đình theo tiêu chuẩn chung. Chi tiêu chuẩn bao gồm tiền thuê, dịch vụ và chi phí năng lượng dựa trên quy mô hộ gia đình. Nếu gánh nặng nhà ở vượt quá 30% (35% đối với thủ đô Prague), các hộ gia đình được hưởng hỗ trợ nhà ở theo thu nhập đối với phần vượt quá này[5].
Phương pháp tính giá nhà ở xã hội dựa vào mức thu nhập thực tế có thể giúp giải quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay. Bởi vì, người có nhu cầu có thể tìm kiếm nhà ở tại những khu vực không nằm trong các dự án nhà ở xã hội. Họ có thể tìm kiếm nhà ở trên thị trường tự do. Tuy nhiên, cách trợ cấp này có thể làm tăng giá nhà ở trên thị trường do cầu nhà ở tăng[6].
- Cách tiếp cận giá dựa trên chi phí đầu tư và lợi nhuận tối thiểu cho việc cung cấp một đơn vị nhà ở xã hội được một số quốc gia châu Âu áp dụng như Pháp, Đan Mạch, Thụy Sĩ, Phần Lan. Trong đó, giá nhà ở đã bao gồm các chi phí bảo trì, bảo dưỡng và các chi phí khác để đảm bảo cho nhà ở hoạt động tốt trong thời gian thuê được gọi chung là phí dịch vụ[7].
Tại Việt Nam, giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở chi phí đầu tư, xây dựng. Trong đó, tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê mua nhà ở xã hội[8]. Công thức tính giá thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 9 Thông tư số 20/2016/BXD:
Trong đó:
- Gi™: là giá thuê mua 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i trong 01 tháng (đồng/m2/tháng).
- Ai: là tỷ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội tại vị trí thứ i (sau khi đã trừ đi tiền thanh toán lần đầu) so với giá trị ban đầu của căn hộ hoặc căn nhà thuê mua thứ i (A < 1) tính theo hợp đồng thuê mua.
Vđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của dự án phân bổ cho phần diện tích sử dụng nhà ở xã hội để cho thuê mua được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm).
- L: là lợi nhuận định mức của dự án được tính theo năm, tối đa là 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội để cho thuê mua (đồng/năm).
- Tdv: là phần lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) trong dự án được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để cho thuê mua (đồng/năm).
- Si™: là diện tích sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội để cho thuê mua tại vị trí thứ i (m2).
- Ki: là hệ số tầng (nếu có) điều chỉnh giá thuê mua đối với căn hộ hoặc căn nhà để cho thuê mua thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của một khối nhà = 1).
Trong đó, Vđ được xác định theo công thức sau:
+ Tđ: là chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dụng nhà ở xã hội để cho thuê mua (đồng).
+ r: là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định (%/năm).
+ n: thời gian thuê mua theo thỏa thuận giữa người bán và người thuê mua nhưng tối thiểu là 05 năm.
Công thức tính giá này áp dụng cho tất cả các dự án nhà ở xã hội dành cho thuê mua. Giá được tính là giá mà bên thuê mua nhà ở xã hội phải trả hàng tháng cho mỗi m2 nhà ở xã hội mà mình thuê mua. Theo quy định, giá này bao gồm cả chi phí bảo trì nhà ở. Trong thời gian thuê mua, nhà ở thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua cho đến khi bên thuê mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Do đó, bên thuê mua là người chịu trách nhiệm bảo trì nhà ở và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở, bảo đảm quyền sử dụng tài sản của bên thuê trong suốt thời hạn thuê. Do vậy, chi phí bảo trì được bên cho thuê mua cộng vào giá thuê mua. Trong trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư, giá này không bao gồm chi phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà ở chung cư, vì khoản tiền này được người thuê mua đóng khi nhận bàn giao nhà ở (điểm a khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014). Quy định chi phí bảo trì được ấn định 2% giá trị căn hộ sẽ không được tính vào giá thuê mua nhà ở.
Với cách tính giá dựa vào chi phí đầu tư, chủ dự án nhà ở xã hội đã tiếp cận được chi phí thực tế để xây dựng, vận hành và duy trì nguồn cung nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cách tiếp cận này chủ yếu dựa trên chi phí xây dựng và phần ưu đãi của nhà nước tại thời điểm xây dựng. Do đó, giá nhà ở có thể thay đổi theo mức độ trợ cấp và sự thay đổi giá cả trên thị trường nguyên vật liệu xây dựng. Các giao dịch nhà ở xã hội có thể khác nhau rất nhiều, thậm chí trong cùng một khu vực, giá nhà ở xã hội sẽ thấp đối với các dự án nhận được nhiều trợ cấp, trong khi giá thuê sẽ cao hơn đối với những dự án được xây dựng vào thời điểm chính phủ trợ cấp ít và phải vay nhiều từ bên ngoài. Ngoài ra, cách tiếp cận giá này có thể dẫn đến tiêu cực nếu chi phí đầu tư không được kiểm soát hiệu quả (Scanlon, Fernández Arrigoitia và Whitehead, 2015) và đồng thời không phản ánh được khả năng chi trả của người tham gia thuê mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, công thức tính giá đưa ra các thông số mang tính kỹ thuật cao. Các thông số này có thể dễ dàng nhận biết bởi những người có trình độ chuyên môn nhưng hoàn toàn khó hiểu đối với những người bình thường, đặc biệt là những người lao động phổ thông.
Như vậy, có thể thấy rằng, mỗi cách tính được áp dụng có những ưu và nhược điểm riêng. Mỗi quốc gia sẽ lựa chọn cách tính giá thuê mua nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế và mục tiêu của chính sách nhà ở mà quốc gia đang theo đuổi. Tuy nhiên, việc lựa chọn phương pháp nào cũng cần tính đến những nhược điểm của phương pháp đó để có những giải pháp giảm thiểu những bất cập do phương pháp đó mang lại. Đối với cách tính dựa trên chi phí đầu tư mà Việt Nam đang áp dụng, cần phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ chi phí chủ dự án nhà ở xã hội đã đầu tư và phải có sự phân biệt rõ ràng đâu là chi phí do chủ dự án đầu tư và đâu là khoản được nhà nước hỗ trợ để việc xác định giá thuê mua nhà ở xã hội được chính xác và phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.
2.    Phương thức thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội
Nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội của bên thuê mua đối với bên cho thuê mua được phân chia theo tỷ lệ dựa trên số tiền thanh toán lần đầu và tổng số tiền thanh toán trong thời hạn thuê mua. Tỷ lệ này được các bên xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá giới hạn quy định pháp luật. Theo khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 tỷ lệ này là thanh toán trước ít nhất 20% nhưng không vượt quá 50% giá trị nhà ở (tiền mua nhà) và 80% còn lại sẽ tính thành tiền thuê nhà và được trả định kỳ trong thời hạn thuê mua (tiền thuê nhà).  
Đối với khoản thanh toán trước tối thiểu 20% giá trị của nhà ở xã hội, người thuê mua phải nộp lần đầu tại thời điểm bàn giao nhà ở. Phần giá trị còn lại của căn nhà được tính thành tiền thuê nhà hàng tháng và bên thuê mua thanh toán cho bên cho thuê mua trong thời gian thuê mua. Thời gian này được ấn định tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên thuê mua (Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP)[9]. Như vậy, tổng giá trị căn nhà được chia làm hai phần, một phần là khoản tiền thanh toán trước (ít nhất 20%), phần còn lại được thanh toán dần bằng tiền thuê nhà cho đến khi hoàn tất (80% còn lại). Đến cuối thời gian thuê mua, bên thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu nhà ở. Nếu trong quá trình thuê mua, bên thuê mua không thanh toán đầy đủ theo quy định (không thanh toán 03 tháng tiền thuê mua) có thể bị thu hồi nhà.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho bên thuê mua, số tiền thanh toán trước cần được quy định là số tiền tối đa mà bên thuê mua cần phải thanh toán thay vì quy định số tiền tối thiểu. Quy định cụ thể 20% sẽ trở nên cứng nhắc và làm mất đi tính tự thỏa thuận của hợp đồng. Trong một số trường hợp, để giảm gánh nặng tài chính ban đầu khi xác lập hợp đồng thuê mua, các bên có thể thỏa thuận số tiền ứng trước này thấp hơn 20% giá trị căn nhà. Quy định này vừa tạo tính linh hoạt cho các bên thỏa thuận vừa bảo vệ được quyền lợi của bên thuê mua để tránh trường hợp bên cho thuê mua áp đặt số tiền ứng trước quá cao, vượt quá khả năng tài chính của người có thu nhập thấp, trong khi đó người có thu nhập cao hơn sẽ có lợi hơn đối với quy định này. Điểm b khoản 2 Điều 136 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên thuê mua được quyền chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, một số quốc gia không tính theo tháng mà dựa theo số lần vi phạm nghĩa vụ thánh toán.
Trung Quốc và Hàn Quốc quy định về vấn đề vi phạm nghĩa vụ thanh toán là “lần” mà không phải “tháng”. Quy định theo “tháng” có hai cách hiểu không trả tiền nhà kể từ ngày không trả là 03 tháng hoặc đã không trả 03 tháng tiền nhà. Nếu hiểu theo cách thứ hai thì sẽ gặp vướng mắc khi áp dụng trên thực tế. Ví dụ, hợp đồng cho thuê quy định thanh toán định kỳ là bốn tháng một lần, đến tháng thứ ba bên thuê mua chưa thanh toán là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định thì bên thuê mua vi phạm và bên cho thuê mua có quyền chấm dứt hợp đồng. Ở Chile, việc thanh toán cho phép linh hoạt để tránh bị trục xuất khi người thuê mua mất khả năng thanh toán tạm thời, người thụ hưởng nhà ở xã hội có thể thanh toán trễ hạn tối đa ba tháng. Trợ cấp có thể bị rút lại nếu người thụ hưởng thanh toán trễ hạn hơn ba tháng. Tuy nhiên, việc rút trợ cấp của Chính phủ Chile không đương nhiên dẫn đến chấm dứt hợp đồng đang thực hiện[10].
Có thể thấy rằng, theo quy định của pháp luật về nhà ở của nước ta, những ràng buộc về phương thức thanh toán đã làm cho bên thuê mua không có sự lựa chọn nào khác bằng cách đi theo đúng công thức, bắt đầu bằng thanh toán trước 20%, phần giá trị nhà ở còn lại thanh toán hoàn tất trong thời gian thuê và cuối cùng là sở hữu căn nhà. Khi đó, bên thuê mua nếu không muốn mất số tiền mà mình đã trả cho toàn bộ giá trị căn nhà trong thời gian thuê mua bắt buộc phải mua nhà mà không có lựa chọn khác. Đây là điều không hợp lý, nó làm sai lệch bản chất của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, mua nhà ở là lựa chọn của bên thuê mua nhà ở thay vì mang tính áp đặt.
Để việc mua nhà không mang tính bắt buộc trong hợp đồng thuê mua, theo kinh nghiệm một số quốc gia là thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), một khía cạnh quan trọng trong phương thức thanh toán là giá mua cuối cùng được đưa vào trong cơ cấu thanh toán của hợp đồng thuê mua. Trong đó, nghĩa vụ thanh toán của bên thuê mua được chia làm ba phần: phần thứ nhất là giá trị thanh toán trước được thực hiện khi bàn giao nhà ở; phần thứ hai là tiền thuê mua được thực hiện trong thời hạn thuê mua; phần thứ ba là giá mua cuối cùng được thực hiện khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Khi hết thời hạn thuê mua, nếu bên thuê mua muốn sở hữu nhà ở phải thanh toán phần giá mua cuối cùng này. Nếu không muốn sở hữu nhà ở và trả lại tài sản thuê, bên thuê mua không phải thanh toán phần giá mua cuối cùng và được hoàn trả lại phần thanh toán trả trước theo một tỷ lệ nhất định. Ở Áo, số tiền thanh toán trước được trả lại cho người thuê mua khi họ trả lại nhà trừ đi khoản khấu hao hàng năm 1% giá trị căn nhà[11].
Có hai cách xác định giá mua cuối cùng trong hợp đồng thuê mua:
(i)       Giá chính xác được xây dựng trước khi thực hiện hợp đồng phù hợp với thời gian thuê ngắn, giá trị hao mòn và giá thị trường không có nhiều biến động. Sự chênh lệch giữa giá được ấn định trước và giá tài sản tại thời điểm mua không lớn. Tuy nhiên, khi thời gian thuê tương đối dài (thuê mua nhà ở xã hội ít nhất 05 năm)[12], giá cả trên thị trường có nhiều biến động và những hao mòn trong quá trình sử dụng bộc lộ đã làm cho giá trị căn nhà tại thời điểm mua có sự chênh lệch khá lớn.
(ii)     Cách xác định giá mua thứ hai có thể áp dụng được xác định tại thời điểm mua là giá mua cuối cùng (thẩm định ngay trước khi việc mua nhà được xác lập). Cách xác định này bảo vệ người mua nhà từ một thị trường đang giảm nhưng nếu trong thị trường đang tăng có thể dẫn đến một mức giá cao hơn so với giá mà người mua dự kiến khi ký hợp đồng.
Việc lựa chọn cách (i) hay cách (ii) là thỏa thuận giữa các bên khi xác lập hợp đồng. Điều quan trọng là phải đưa ra biện pháp bảo vệ người mua thông qua quyền xử lý nợ và quyền đối với thặng dư vốn hoặc bảo vệ nhà ở trước nguy cơ bị tịch thu. Quá trình bán nhà cuối cùng nên được mô tả rõ ràng để người thuê hiểu rõ trách nhiệm và số tiền thuê theo định kỳ. Trong đó, tổng số tiền thuê hàng tháng không vượt quá khả năng thanh toán. Điều này bảo vệ người thuê khỏi sự tăng giá bất ngờ dẫn đến nguy cơ mất nhà. Cuối cùng, thuê mua cung cấp một dự phòng chính thức trong trường hợp người thuê không đáp ứng được các điều kiện của hợp đồng thuê mua. Mặc dù giá mua cuối cùng đóng vai trò quan trọng để bên thuê mua đưa ra quyết định mua nhà nhưng lại chưa được đưa vào hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bởi lẽ, tiền mua nhà đã được tính vào giá thuê mà người thuê đã thanh toán hoàn tất trong thời hạn thuê.
3.    Cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cho thuê mua
Nhà nước tác động đến giá nhà ở xã hội thông qua việc giới hạn lợi nhuận đối với chủ đầu tư. Tác động lên giá là cần thiết, nhưng cần lựa chọn cách tác động sao cho không triệt tiêu động cơ kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời phải bảo đảm được chất lượng nhà ở. Cho nên, cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần phải đi kèm với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở. Tại Việt Nam, giá nhà ở xã hội được kiểm soát thông qua cam kết về giá của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Khi nhận được hỗ trợ tài chính của Nhà nước như thuế, đất, ưu đãi tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua phải thỏa mãn hai điều kiện: (i) giá bán không cao hơn giá thị trường và (ii) định suất lợi nhuận không được vượt 15%. Tuy nhiên, việc kê khai chi phí do chủ đầu tư cung cấp nên rất khó kiểm soát được giá vốn thực sự mà chủ đầu tư đã bỏ ra cho dự án nhà ở xã hội. Nhằm làm giảm bớt gánh nặng về tài chính về nhà ở cho người có thu nhập thấp, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư không được tính những ưu đãi của Nhà nước vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc không kiểm soát chặt chẽ giá vốn đầu tư dẫn đến việc tách bạch phần ưu đãi của Nhà nước ra khỏi giá nhà ở xã hội rất khó kiểm soát[13]. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay vẫn còn cao và vượt rất xa khả năng chi trả của người dân. Đây chính là rào cản lớn nhất cản trở việc tiếp cận nhà ở xã hội của những người có nguồn lực tài chính hạn chế.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án được trao quyền xác định giá nhà ở xã hội dựa theo chi phí xây dựng thực tế mà chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả. Do đó, không thể chắc chắn rằng, giá thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định theo đúng công thức quy định. Như đã đề cập ở nội dung trên, cơ quan giám sát cần đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra việc tính giá nhà ở xã hội cho thuê mua, để tránh tình trạng giá nhà ở xã hội không chênh lệch so với nhà ở thương mại đang lưu thông trên thị trường, vốn không nhận được hỗ trợ tài chính từ Nhà nước.
Mặc dù cơ chế kiểm soát giá được thực thi nhưng nếu không được phối hợp với cơ chế kiểm soát chất lượng sẽ dẫn đến hệ quả nhà ở xã hội giá thấp đi kèm với chất lượng kém. Để giảm chi phí xây dựng, nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng quá xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng, thiết bị và chất lượng phù hợp. Những thiếu sót trong thiết kế, xây dựng và quản lý đã gây ra những ảnh hưởng lâu dài cho người sử dụng nhà ở. Vì vậy, bên cạnh cơ chế kiểm soát về giá, pháp luật cần có những quy định kiểm soát chất lượng nhà ở xã hội. Trong đó, cần đưa ra những tiêu chí cụ thể để nhà ở xã hội trở thành nơi trú ngụ an toàn, tiện nghi với giá cả phải chăng. Đây được gọi là nhà ở giá hợp lý (affordable housing) và nó không mang ý nghĩa trọn vẹn nếu nó có nghĩa là các gia đình phải di chuyển xa và đắt tiền để có được việc làm và các địa điểm quan trọng khác. Chi phí kết hợp của nhà ở và di chuyển được coi là một thước đo sự thích hợp về nhà ở xã hội[14]./.
 

 


[1] Seoul Metropolitan Government (2015), Seoul Solution for Urban Development, p. 51.
[2] Social housing: A key part of past and future housing policy, OECD (2020), http://www.oecd.org/social/social-housing-policy-brief-2020.pdf.
[3] Sasha Tsenkova (2014), “The social housing sector in Prague and Warsaw: trends and future prospects”, GeoJournal, Volume 79, Issue 4, pp. 433–447.
[4] Margaret Wilkie and Godfrey Cole (1997), Private Residential Accommodation: Long Leases in Landlord and Tenant Law, Palgrave, London, pp. 185-202.
[5] Sasha Tsenkova (2014), “The social housing sector in Prague and Warsaw: trends and future prospects”, GeoJournal, Volume 79, Issue 4, pp. 433–447.
[7] Margaret Wilkie and Godfrey Cole (1997), Private Residential Accommodation: Long Leases in Landlord and Tenant Law, Palgrave, London, pp. 185-202.
[8] Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014.
[9] Khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn của hợp đồng thuê mua tối thiểu là 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. Trong khi đó, khoản 2 Điều 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua. Hai văn bản này cùng quy định về thời hạn của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhưng không có sự thống nhất vì thời điểm ký hợp đồng và thời điểm bàn giao nhà ở xã hội trên thực tế có thể là hai thời điểm khác nhau.
[10] OECD (2012), OECD Economic Surveys: Chile 2012, OECD.
[11] Social housing: A key part of past and future housing policy, OECD (2020), http://www.oecd.org/social/social-housing-policy-brief-2020.pdf.
[12] Khoản 2 Điều 58 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định, sau khi trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua, bên thuê mua được quyền trả số tiền còn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bên thuê mua thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
[13] Theo điểm b khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở năm 2014, giá nhà ở xã hội cho thuê mua không tính các khoản ưu đãi của nhà nước đã dành cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
[14] J. Ronal Terwilliger (2011), America’s housing policy – Missing piece, Urban land Institute.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 22 (446), tháng 11/2021.)


Ý kiến bạn đọc