Luật Kinh doanh Bất động sản (KD BĐS) 2014 có nhiều điểm mới ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Cụ thể như sau:

- Thứ nhất, Luật KD BĐS 2014 quy định điều kiện kinh doanh BĐS phù hợp hơn với thực tế tại Việt Nam, thể hiện ở các nội dung sau:

Một là, Điều 10 Luật KD BĐS 2014 đã quy định, từ ngày 01/07/2015, vốn pháp định phải có 20 tỷ VND mới được thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trước đó, mức vốn pháp định chỉ quy định là 06 tỷ VND tại Luật KD BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ. Quy định này đã bộc lộ nhiều hạn chế: (1) Mức vốn 06 tỷ VND là quá thấp, không phù hợp với tình hình kinh tế tại Việt Nam. Do vậy, phần lớn doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính yếu kém nên phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng để đầu tư, kinh doanh BĐS, vừa gây rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng, vừa làm tăng chi phí giá cả BĐS tại Việt Nam (do phải gánh lãi suất tính vào chi phí đầu vào của doanh nghiệp); (2) Mức vốn pháp định quá thấp nên nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn chủ yếu từ bán BĐS “trên giấy” để có tiền làm dự án, gây rủi ro cho người mua. Đây được xem là nguyên nhân chính làm phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, cùng với các vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật xảy ra nhiều trên thị trường BĐS thời gian qua[1], gián tiếp làm sụt giảm niềm tin của người mua vào thị trường BĐS, làm chậm quá trình phục hồi của thị trường BĐS so với tình hình chung của thế giới (thị trường BĐS Hoa Kỳ và Việt Nam cũng đều bước vào thời kỳ bị suy thoái từ năm 2008, nhưng đến năm 2011 thì thị trường BĐS Hoa Kỳ đã phục hồi, trong khi thị trường BĐS Việt Nam đến thời điểm 2015 vẫn chỉ dừng lại ở… có dấu hiệu phục hồi).

Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND để kinh doanh BĐS tại khoản 1 Điều 10 Luật KD BĐS 2014 sẽ đem lại hai đảm bảo quan trọng cho thị trường BĐS: (1) Loại bỏ một bộ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ, yếu kém năng lực tài chính gia nhập thị trường BĐS, từng bước lành mạnh hoá thị trường BĐS Việt Nam; (2) Đảm bảo tính ổn định của mức vốn tối thiểu 20 tỷ VND trong thời gian dài do quy định về vốn pháp định đã chính thức được luật hoá, thay vì được quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ như trước đây. Qua đó, sẽ giúp nhà đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh BĐS, hạn chế được các xáo trộn không cần thiết trên thị trường BĐS.

Hai là, khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thể KD BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Trước đây, theo quy định tại Điều 8 Luật KD BĐS 2006, nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS thì phải đáp ứng ba điều kiện: Thành lập doanh nghiệp (hoặc HTX), có đăng ký doanh nghiệp và vốn pháp định tối thiểu 06 tỷ VND. Tuy nhiên, Điều 42 và Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/06/2010 để quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2005 lại cho phép cá nhân, hộ gia đình có thể phát triển dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê mà không cần phải thành lập doanh nghiệp. Thực tế đã tồn tại phổ biến hình thức KD BĐS nhỏ lẻ của một bộ phận nhà đầu tư không chuyên nghiệp (cá nhân, hộ gia đình), do đó cần có quy định đặc thù điều chỉnh. Vì vậy, việc luật hóa hoạt động KD BĐS nhỏ lẻ, không thường xuyên của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mang tính đặc thù, không cần dưới hình thức doanh nghiệp mà chỉ cần kê khai nộp thuế tại khoản 2 Điều 10 Luật KD BĐS 2014, là cần thiết, góp phần chống thất thu thuế từ giao dịch BĐS của những chủ thể này thời gian qua và phù hợp với tình hình thực tế.  

Luật KD BĐS 2014 đã tạo lập một môi trường pháp lý bình đẳng hơn cho các nhà đầu tư - không phân biệt quốc tịch, nguồn vốn đầu tư - đều có cơ hội kinh doanh tại thị trường BĐS Việt Nam. Nếu như trước ngày 01/07/2015, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được tham gia vào hai phân khúc của KD BĐS tại Việt Nam là: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia phê chuẩn hoặc ký kết có quy định khác. Còn các phân khúc khác trong KD BĐS thì nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được tham gia. Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài đã không được đối xử bình đẳng như nhà đầu tư trong nước. Thực chất, họ chỉ KD BĐS dưới hình thức làm dự án, không được đầu tư theo kiểu “lướt sóng” như nhà đầu tư trong nước. Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, phạm vi KD BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng. Cụ thể, theo quy định tại Điều 11 Luật KD BĐS 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp KD BĐS dưới các hình thức sau: thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; họ có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; còn đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất (riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có thể thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất, còn đối với người nước ngoài thì có thể thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất). Quy định trên tại Luật KD BĐS 2014 là sự cụ thể hoá nguyên tắc bình đẳng quy định tại Điều 51 Hiến pháp 2013, mở ra nhiều cơ hội hơn cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS Việt Nam, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của hội nhập là không phân biệt đối xử. Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi KD BĐS cho người nước ngoài còn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng được một số lượng lớn BĐS bị tồn kho nhiều năm qua, nhất là ở phân khúc căn hộ, văn phòng cho thuê, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định mới của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở.

Trước ngày 01/07/2015, theo quy định tại Điều 22, Điều 28 Luật KD BĐS 2006, cá nhân, tổ chức KD BĐS phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 60 triệu đồng[2]. Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, theo quy định tại Luật KDBĐS 2014, việc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS là không còn bắt buộc, doanh nghiệp được toàn quyền quyết định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn. Quy định mới này đem lại những hệ quả tích cực sau: Một là, xoá bỏ sự tồn tại về mặt hình thức của hàng trăm sàn giao dịch BĐS trong nhiều năm qua, khi mà số lượng giao dịch BĐS qua sàn còn quá khiêm tốn so với diễn biến thực tế của thị trường BĐS. Năm 2010, số giao dịch BĐS thông qua sàn trên cả nước chỉ đạt 3.679 giao dịch[3]. Năm 2012, cả nước có 931 sàn giao dịch BĐS được thành lập nhưng tỷ lệ giao dịch qua sàn chỉ đạt 15%, còn tỷ lệ giao dịch ngầm chiếm từ 70 - 80%[4]. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, trong tổng số gần 500 sàn giao dịch BĐS đăng ký trên địa bàn, có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch thành công nào trong năm 2013[5]. Hai là, giảm chi phí tốn kém cho các chủ đầu tư vì phần lớn chủ đầu tư trong giai đoạn trước ngày 01/07/2015 đều thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS trong dự án của mình, trong khi thực tế hiệu quả hoạt động không cao. Để duy trì hoạt động của một sàn giao dịch BĐS hạng trung, các chủ đầu tư phải trả chi phí mặt bằng, tiền điện nước, nhân công ít nhất cũng dao động từ 50 - 100 triệu VND/tháng. Vì vậy, việc bỏ quy định giao dịch bắt buộc qua sàn tại Luật KD BĐS 2014 sẽ giúp giảm đáng kể chi phí tốn kém không cần thiết mà các chủ đầu tư gặp phải trong thời gian thực thi Luật KD BĐS 2006. Ba là, giảm bớt chi phí giao dịch qua sàn (thường hoa hồng môi giới BĐS phổ biến từ 1 - 3% giá trị BĐS) sẽ kéo BĐS giảm giá, tạo thuận lợi hơn cho người mua nhà. Bốn là, loại bỏ tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án BĐS lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch BĐS để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các BĐS không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.

-  Thứ tư, Luật KD BĐS 2014 hoàn thiện quy định về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai

 Bên cạnh việc kế thừa quy định về bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật KD BĐS 2006, Luật KD BĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định mới phù hợp hơn với sự phát triển của thị trường BĐS và việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà trong các dự án BĐS như sau:

Một là, cho phép chủ đầu tư ngoài quyền được bán nhà ở hình thành trong tương lai, còn có quyền cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đây, Luật KD BĐS 2006 chỉ cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà đã có sẵn. Việc bổ sung quyền cho thuê, cho thuê mua của chủ đầu tư đối với nhà ở hình thành trong tương lai là phù hợp với thực tế giao dịch trên thị trường BĐS, phản ánh đầy đủ hơn quy luật cung - cầu của thị trường BĐS, đảm bảo cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS được đa dạng hóa sản phẩm của mình khi cung ứng ra thị trường phục vụ nhu cầu của xã hội.

Hai là, quy định chặt chẽ thủ tục giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng vừa đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước, vừa bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Theo quy định tại Điều 55 Luật KD BĐS 2014 thì trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là phải trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Trường hợp không đủ điều kiện thì phải nêu rõ lý do.

Ba là, buộc chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Và hợp đồng bảo lãnh này có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Bốn là, quy định cụ thể các mức thanh toán, tiến độ thanh toán cho người mua tại Điều 57 Luật KD BĐS 2014. Theo đó, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, nếu bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

-  Thứ năm, điều chỉnh lại điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS chặt chẽ hơn

Theo quy định tại Điều 62 Luật KD BĐS 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, ngoại trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập thì không cần phải thành lập doanh nghiệp, chỉ cần có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật là được phép kinh doanh. Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Trước đây, Luật KD BĐS 2006 chỉ yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đảm bảo ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Còn nếu thành lập sàn giao dịch BĐS thì phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và người quản lý sàn phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo quản lý sàn. Quy định trên tại Luật KD BĐS 2006 đã bộc lộ nhiều hạn chế: (1) Quá thoáng trong điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi không đặt yêu cầu về trình độ chuyên môn hoặc kinh nghiệm nghề nghiệp để cấp chứng chỉ hành nghề - đi ngược lại ý nghĩa và nội dung của chứng chỉ hành nghề theo cách hiểu phổ biến hiện nay. (2) Thiếu khoa học, khi không quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới lẫn định giá BĐS. Hơn nữa, việc buộc người quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS được xem như “tổng tư lệnh” trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS chỉ cần có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo quản lý sàn - một hình thức cấp thấp so với chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, song họ lại được quản lý các nhà môi giới trên sàn - những người có chứng chỉ hành nghề do Sở Xây dựng cấp, là không hợp lý. Do đó, việc điều chỉnh điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS với yêu cầu cá nhân phải tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên mới được cấp chứng chỉ hành nghề và quy định thời hạn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chỉ có giá trị 5 năm kể từ ngày cấp đã hạn chế tình trạng các nhà môi giới “nghiệp dư” thiếu kiến thức gia nhập thị trường, gây xáo trộn hoạt động của thị trường BĐS. Ngoài ra, quy định trên còn đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, khắc phục được các hạn chế trong công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới quá thoáng và lỏng lẻo tại Luật KD BĐS 2006.

Bên cạnh những mặt tích cực, việc thực hiện Luật KD BĐS 2014 cũng sẽ gặp nhiều khó khăn, thách thức trên những phương diện sau:

Thực tiễn sau 8 năm thi hành Luật KD BĐS 2006 đã chứng minh nhiều quy định giữa Luật KD BĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 có “độ vênh” nhất định, không những gây khó cho công tác quản lý nhà nước mà còn gây rủi ro cho doanh nghiêp, cho khách hàng trong các giao dịch BĐS. Chỉ riêng quy định về giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS, Luật KD BĐS 2006 buộc mọi dự án nhà ở thương mại phải giao dịch qua sàn, song Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thi hành Luật Nhà ở 2005 lại quy định khác, khi cho phép 20% số lượng nhà ở trong dự án của doanh nghiệp nếu phân chia cho người mua dưới hình thức hợp đồng góp vốn thì không cần phải giao dịch qua sàn. Chính sự bất nhất giữa Luật KD BĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 đã làm giảm hiệu quả thực thi quy định về giao dịch BĐS qua sàn tại Luật KD BĐS 2006. Khắc phục các hạn chế trên, Luật KD BĐS 2014 đã có nhiều quy định tương thích với Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, rất khó để tìm thấy sự đồng bộ hoàn toàn giữa các quy định của các đạo luật trên trong việc điều chỉnh hoạt động KD BĐS trên lãnh thổ Việt Nam. Ví dụ, sự thiếu thống nhất của quy định về điều kiện KD BĐS giữa Luật KD BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014. Theo quy định tại Điều 10 Luật KD BĐS 2014 thì điều kiện KD BĐS (kể cả phát triển dự án nhà ở thương mại) là phải thành lập doanh nghiệp, HTX và phải có vốn pháp định 20 tỷ VND. Tuy nhiên, Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định ngoài hai điều kiện trên, chủ đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại còn phải k‎‎ý quỹ. Còn mức ký quỹ cụ thể lại được dẫn chiếu đến Điều 42 Luật Đầu tư 2014 với tỷ lệ từ 1-3% vốn đầu tư của dự án đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án. Hoặc khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định các hợp đồngmua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đều phải được công chứng, chứng thực hợp đồng. Và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Song, Điều 17 Luật KD BĐS 2014 lại quy định các hợp đồng KD BĐS, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Như vậy, quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật KD BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế, nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch BĐS vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật, về mối quan hệ giữa giữa luật chung và luật riêng.

Ngoài ra, Điều 3 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KD BĐS 2014 được Chính phủ công bố lấy ý kiến nhân dân đầu năm 2015 lại quy định điều kiện KD BĐS là phải có vốn pháp định 50 tỷ đồng, nếu đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị. Còn đối với đầu tư dự án BĐS để kinh doanh trong các trường hợp còn lại thì chỉ cần có vốn pháp định 20 tỷ VND. Chúng tôi cho rằng, quy định trên tại Dự thảo Nghị định thể hiện sự mâu thuẫn giữa Luật KD BĐS 2014 và văn bản dưới luật khi quy định về điều kiện KD BĐS. Vì theo quy định tại Điều 10 Luật KD BĐS 2014, nhà đầu tư KD BĐS không phân biệt quy mô dự án, thẩm quyền quyết định cấp phép cho dự án… đều phải có vốn pháp định 20 tỷ VND. Như vậy, mức vốn tối thiểu ở đây cần được hiểu là 20 tỷ VND áp dụng cho tất cả các cá nhân, tổ chức KD BĐS, chứ không phải chia thành hai trường hợp là 20 tỷ VND và 50 tỷ VND như trong Dự thảo Nghị định thi hành Luật KD BĐS 2014. Nếu quy định trên tại Dự thảo Nghị định được chính thức ban hành sẽ là một sự xung đột pháp luật nghiêm trọng, làm vô hiệu hóa quy định về vốn pháp định tại Điều 10 Luật KD BĐS 2014.

- Thứ hai, Luật KD BĐS 2014 không có sự phân biệt hai khái niệm KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong khi Luật KD BĐS 2006 có sự phân biệt rõ khái niệm KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS, từ đó có những quy định điều chỉnh phù hợp với từng phân khúc của thị trường BĐS. Khoản 1 Điều 3 Luật KD BĐS 2014 chỉ giải thích thuật ngữ KD BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Như vậy, hiểu theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật KD BĐS 2014 thì khái niệm KD BĐS bao gồm cả hai phân khúc của thị trường BĐS được quy định trước đây tại Luật KD BĐS 2006, đó là KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS (vì dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS và dịch vụ quản lý BĐS đều được thừa nhận rộng rãi và hiểu dưới thuật ngữ chung là kinh doanh dịch vụ BĐS). Chính quy định không rõ ràng tại Luật KD BĐS 2014 sẽ tạo nên cách hiểu không thống nhất về hoạt động KD BĐS, gây khó cho công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 10 Luật KD BĐS 2014, tất cả tổ chức, cá nhân KD BĐS phải có vốn pháp định 20 tỷ VND. Nếu tuân thủ quy định này và hiểu khái niệm KD BĐS theo nghĩa rộng tại khoản 1 Điều 3 Luật KD BĐS 2014 thì không những doanh nghiệp làm dự án BĐS, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS mà các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và sàn giao dịch BĐS đều phải có vốn pháp định 20 tỷ VND, là không hợp lý. Vì đây là các phân khúc của mảng dịch vụ, thường được mọi người hiểu là “bỏ công kiếm lời” nên việc quy định phải có tối thiểu 20 tỷ VND mới được gia nhập thị trường để KD BĐS ở các dịch vụ trên là không thực tế đối với nhà đầu tư. Chính vì không phân loại hoạt động KD BĐS với những phân khúc cụ thể như tại Luật KD BĐS 2006 được xem là một bước lùi của Luật KD BĐS 2014, có thể dẫn đến cách hiểu không thống nhất về điều kiện KD BĐS của nhà đầu tư và gây nhiều lúng túng cho công tác quản lý nhà nước[6].

- Thứ ba, theo quy định tại Điều 56 Luật KD BĐS 2014, các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà “trên giấy”, khắc phục các nhược điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật KD BĐS 2006. Chúng tôi cho rằng, quy định chặt chẽ trên tuy bảo vệ quyền lợi người mua nhà triệt để hơn, nhưng mặt trái có thể dẫn đến ba hệ quả tiêu cực: Một là, các chủ đầu tư phải “luỵ” ngân hàng vừa về việc cấp tín dụng bảo lãnh, vừa về hiệu quả của giao dịch BĐS trong dự án do chính doanh nghiệp đầu tư (vì nếu không có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua sẽ không mua BĐS của doanh nghiệp), tác động tiêu cực đến quyền tự chủ trong kinh doanh, quyền lựa chọn hình thức và cách thức huy động vốn của doanh nghiệp được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, đồng thời không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người mua nhà, với quy luật cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường. Hai là, hầu hết các dự án của chủ đầu tư sẽ rất khó bán, khó cho thuê mua từ ngày 01/07/2015, do tâm lý của người mua sẽ dè dặt hơn rất nhiều khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Vì chính Nhà nước là người quyết định cho dự án ra đời, kiểm soát, quản lý dự án lại không còn tin tưởng vào chủ đầu tư dự án mà lại giao phó cho tổ chức trung gian là ngân hàng đứng ra thẩm định để quyết định cấp bảo lãnh tín dụng cho dự án hay không, như vậy, ngân hàng có toàn quyền quyết định sự thành công hay thất bại của việc phân phối sản phẩm từ dự án, gây khó cho chính chủ đầu tư khi bán sản phẩm của mình. Ba là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh từ 1 - 2% tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tất yếu tạo gánh nặng tài chính lên cho người mua, trực tiếp làm tăng giá BĐS. Bốn là, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay vì khoản 2 Điều 55 Luật KD BĐS 2014 quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giao dịch. Quy định trên đã gián tiếp “đẻ” thêm giấy phép “con” trong lĩnh vực KD BĐS, gây khó khăn rất lớn cho chủ đầu tư. Đồng thời, tính khả thi của quy định trên vẫn là một câu hỏi lớn. Chúng tôi đặt ra một số giả thuyết sau: Chỉ với 15 ngày thì có đủ để Sở Xây dựng thẩm định toàn bộ tính pháp lý của dự án, của các sản phẩm nhà ở được phép giao dịch không? Sở Xây dựng có đủ nguồn nhân lực để xuống thực địa đánh giá về dự án BĐS, các điều kiện của nhà ở được phép giao dịch không hay là ngồi thẩm định trên giấy? Bao nhiêu người sẽ đứng ra đảm nhận việc thẩm định sản phẩm nhà ở là có đủ điều kiện hay không? Nếu thẩm định kéo dài quá thời hạn luật định mà gây thiệt hại cho doanh nghiệp thì trách nhiệm bồi thường như thế nào?… Đó là những vấn đề cần phải được giải quyết khi làm phát sinh thêm thủ tục hành chính tại khoản 2 Điều 55 Luật KD BĐS 2014.

- Thứ tư, quy định về mức vốn pháp định tại Luật KD BĐS 2014 vẫn còn quá thấp, không phù hợp với thực tế phát triển kinh tế. Trước đây, Luật KD BĐS 2006 bị đánh giá là bất cập khi quy định mức vốn pháp định chỉ 06 tỷ VND để KD BĐS tại Việt Nam. Khi Luật KD BĐS 2014 ra đời, các nhà lập pháp đã điều chỉnh mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND, gấp gần 3,5 lần so với trước đó. Song, chúng tôi cho rằng, mức vốn pháp định trên vẫn còn quá thấp so với thực tế của thị trường BĐS. Để phát triển thị trường BĐS bền vững thì cần thiết phải có các chủ đầu tư có năng lực tài chính hùng mạnh, nhất là ở phân khúc phát triển dự án BĐS là nhà ở thương mại, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Quy định mức vốn pháp định 20 tỷ VND trên chỉ cần đối chiếu với quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013, thì sẽ thấy chúng không còn nhiều ý nghĩa. Vì theo Điều 14 Nghị định số 43/2010/NĐ-CP thì điều kiện chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của họ không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Như vậy, hiểu theo quy định trên thì một dự án BĐS quan trọng nhất là chủ đầu tư phải lo đối phó với quy định về điều kiện năng lực tài chính để thực hiện dự án hơn là quan tâm đến quy định vốn pháp định. Rõ ràng, quy định tại Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã vô hình chung làm vô hiệu hóa quy định vốn pháp định tại Luật KD BDS 2014. Quy định trên chỉ có ý nghĩa đối với doanh nghiệp KD BĐS theo hình thức mua bán, chuyển nhượng BĐS “trao tay” kiếm lãi, còn đối với doanh nghiệp làm dự án BĐS thì mức vốn pháp định đó không có nhiều ý nghĩa nếu đối chiếu với quy định về điều kiện năng lực tài chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP./.

 

---