Đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà trong dự án bất động sản đang thế chấp

24/06/2023

TS. PHAN PHƯƠNG NAM

Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh,

NGÔ GIA HOÀNG

Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Tóm tắt: Thế chấp là loại giao dịch bảo đảm để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở vay tiền thực hiện dự án, hoặc hỗ trợ cho khách hàng vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giao dịch này tồn tại khá phổ biến trên thực tế. Trong bài viết này, các tác giả phân tích một số quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra một số bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Từ khóa: Nhà ở hình thành trong tương lai, dự án nhà ở, thế chấp.
Abstract: A mortgage is a type of security transaction to support housing project investors in borrowing money for project implementation, or to support customers in borrowing money to buy an off-the-plan house. This transaction exists quite commonly in practice. Within this article, the authors provide an analysis of a number of current legal provisions on mortgages for projects or off-the-plan housing, thereby pointing out some shortcomings and a number of recommendations for further improvement of the law.
Keywords: Off-the-plan housing; housing projects; mortgage.
BÊN-MUA-NHÀ.png
Ảnh minh họa: Nguồn internet
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)[1]. Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng, có thể là động sản hoặc bất động sản, là tài sản có sẵn hoặc tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL). Do đặc trưng là những tài sản chưa hình thành tại thời điểm thế chấp nên nhà ở HTTTL là dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Vì vậy, pháp luật phải có những cơ chế riêng biệt để điều chỉnh nhằm đảm bảo an toàn cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua nhà ở HTTTL - bên yếu thế trong giao dịch.
1. Sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án xây dựng nhà ở
Thứ nhất, nhà ở HTTTL là loại hàng hóa tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) đều quy định nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng[2]. Đây là dạng nhà ở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong quá trình đầu tư xây dựng ở một giai đoạn nào đó. Đối với khách hàng, việc mua nhà ở HTTTL tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà trong một khoảng thời gian thích hợp, giảm áp lực về tài chính vì giá sẽ thấp hơn và việc thanh toán sẽ được thực hiện theo tiến độ của dự án. Tuy nhiên, việc mua loại nhà ở này cũng tồn tại nhiều rủi ro cho khách hàng vì họ dồn tiền vào mua một tài sản chưa hình thành, theo kiểu “mua lúa non”, mua “nhà trên giấy”.
Thứ hai, trong mối quan hệ với chủ đầu tư, người mua nhà HTTTL thường ở vị trí yếu thế hơn. Người mua nhà thường khó tiếp cận thông tin về hàng hóa bất động sản một cách đầy đủ và chính xác[3]. Người mua nhà cũng bị hạn chế khả năng thỏa thuận, đàm phán với bên bán về các điều khoản của hợp đồng vì đa số các hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng mẫu, do chủ đầu tư soạn thảo nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng[4]
Thứ ba, mặc dù pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến các biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở HTTTL, nhưng những biện pháp này vẫn còn những khiếm khuyết nhất định, ít nhất ở góc độ kỹ thuật lập pháp,[5] như có nhiều trường hợp chủ đầu tư tuy chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh nhưng đã “lách luật” để huy động vốn thông qua các dạng hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ và các dạng hợp đồng khác[6]. Điều này dẫn đến nguồn vốn của khách hàng có khả năng bị chiếm dụng trong thời gian dài, do lúc này chưa ký hợp đồng chính thức nên người mua cũng khó khăn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ví dụ: Kiểm tra thời gian hoàn thành nhà ở, kiểm tra mục đích sử dụng tiền cọc hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm thời hạn bàn giao nhà cũng như chất lượng nhà ở.
Chính vì vậy, cần thiết phải bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở HTTTL tại các dự án xây dựng nhà ở.
2. Tổng quan các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi dự án xây dựng nhà ở bị thế chấp
2.1. Quyền thế chấp của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Do pháp luật hiện hành chỉ yêu cầu điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% hoặc 20% tổng vốn dự án tùy theo quy mô sử dụng đất[7], nên để có đủ vốn hoàn thành dự án, họ phải huy động thông qua nhiều nguồn khác nhau, trong đó có vốn vay của các tổ chức tín dụng (TCTD)[8]. Để huy động vốn theo cách thức này, chủ đầu tư thường phải thế chấp tài sản khác hoặc có thể thế chấp chính dự án hoặc nhà ở HTTTL thuộc dự án mà họ đang thực hiện[9]. Để tránh trường hợp một tài sản thế chấp nhiều lần bởi chính chủ đầu tư dự án, trong quy định về điều kiện thế chấp nhà ở HTTTL tại Điều 148, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp nhà ở HTTTL không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp[10].
Ngoài ra, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê còn được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam để đảm bảo khoản vay theo quy định của Luật Đất đai[11]. Việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận và phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai[12]. Thông thường, ở giai đoạn đầu của quá trình thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư sẽ chỉ có thể sử dụng dự án nhà ở làm tài sản bảo đảm bởi vì việc thế chấp nhà ở HTTTL thuộc dự án hoặc thế chấp quyền sử dụng đất phải thỏa mãn nhiều điều kiện bổ sung khác nên chủ đầu tư có thể chưa đáp ứng được[13].
Cách quy định của pháp luật hiện hành có thể dẫn đến tình trạng nhập nhằng, mâu thuẫn đối với giao dịch đã xác lập. Bởi lẽ, rất khó tách bạch giữa tài sản thế chấp là dự án với nhà ở HTTTL thuộc dự án đó với thế chấp quyền sử dụng đất gắn với dự án. Tuy nhiên, với quy định tại khoản 1 Điều 182 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất” thì lúc này chủ đầu tư không được thế chấp riêng rẽ các loại tài sản nêu trên mà phải thế chấp đồng thời dự án/nhà ở trong dự án với QSDĐ gắn liền. Vì vậy, hạn chế nêu trên của pháp luật hiện hành đã được khắc phục một cách có hiệu quả.
2.2. Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được thế chấp
Theo quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý[14]. Tuy nhiên, Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan không đưa ra định nghĩa về “giải chấp”. Theo Điều 10 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở HTTTL thì “Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở HTTTL”. Có thể hiểu giải chấp là việc bên nhận thế chấp giải trừ thế chấp (xóa thế chấp) đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đang được thế chấp sau khi bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ được đảm bảo hoặc theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp. Mục đích của việc giải chấp là đảm bảo nhà ở HTTTL được bán, cho thuê mua cho khách hàng không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác. Chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua, nếu không quyền lợi của bên nhận thế chấp và bên mua, bên thuê mua nhà sẽ bị ảnh hưởng.
Khi có nhu cầu giải chấp, bên thế chấp (chủ đầu tư) phải gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp cho bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên[15]. Sau đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm[16]. Như vậy, việc đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản sẽ thực hiện sau bước giải chấp.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Cụ thể, theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2019/NĐ-CP: “Trường hợp chủ đầu tư có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng”. Tức là, để chứng minh dự án hoặc nhà ở sẽ bán, cho thuê mua được thế chấp trước đó đã được giải chấp thì chủ đầu tư phải có “giấy tờ chứng minh đã giải chấp”.
Chủ đầu tư vẫn được bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL khi chưa giải chấp với điều kiện được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, để có được sự thống nhất này thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo cho người mua, thuê mua nhà ở HTTTL về việc dự án/ nhà ở này đang bị thế chấp. Theo quy định tại điểm h khoản 2 Điều 6 Luật KDBĐS năm 2014 thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản, bao gồm thông tin về “các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)”. Điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
Tóm lại, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại TCTD nếu đáp ứng các điều kiện quy định, nhưng phải có trách nhiệm công khai thông tin cho khách hàng và phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi ký hợp đồng với khách hàng (trừ trường hợp các bên đồng ý). Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình, gây thiệt hại, rủi ro cho khách hàng. Thực trạng trên cho thấy cơ chế giám sát việc thực hiện nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL chưa thực sự hiệu quả.
3. Một số hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và kiến nghị
3.1. Đảm bảo thực hiện trách nhiệm cung cấp thông tin thế chấp của chủ đầu tư
Trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư che giấu thông tin thế chấp và bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL khi chưa giải chấp diễn ra phổ biến. Mặc dù pháp luật quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư phải cung cấp thông tin cho bên mua biết về tình trạng nhà ở HTTTL bị thế chấp, nhưng thực tế chủ đầu tư thường không bao giờ tự công bố thông tin này. Người mua nhà do không có đủ thông tin nên vẫn ký hợp đồng mua bán, đến khi bị ngân hàng “siết nợ” mới biết nhà ở mà mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó[17]. Một phần nguyên nhân của việc chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ cung cấp thông tin là do chế tài đối với vi phạm này chưa đủ mạnh để mang tính răn đe. Theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Trong khi đó, mức phạt tiền đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định có thể lên đến 600.000.000 đồng. Mặc dù vậy, nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác.
Về vấn đề này, Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi)[18] đã có một số điều chỉnh tích cực về nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 7). Theo đó, Dự thảo quy định rõ thời điểm chủ đầu tư phải công khai thông tin là “trước khi đưa vào kinh doanh”, bổ sung hình thức công khai thông tin “Trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản”, và quy định rõ “Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có)” là một trong những nội dung bắt buộc phải công khai. So với quy định hiện hành, nội dung của Dự thảo có nhiều điểm cụ thể và phù hợp hơn. Tuy nhiên, việc chưa quy định tăng khung xử phạt cho hành vi vi phạm này nhằm đảm bảo mức xử lý thích đáng cho hành vi vi phạm cũng có thể xem là một hạn chế của Dự thảo Luật.
3.2. Cơ chế giám sát nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư
Mặc dù pháp luật quy định Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm soát các điều kiện để chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL thông qua việc trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, nhưng Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở lại có quy định về trường hợp “Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư”[19]. Quy định này đã làm “lu mờ” vai trò của Sở Xây dựng trong việc kiểm soát các điều kiện kinh doanh nhà ở HTTTL, trong đó có điều kiện về giải chấp. Khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” phải dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, trong khi pháp luật cũng không quy định rõ ràng Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm như thế nào nên rủi ro vẫn thuộc về khách hàng.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định “sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này”. Nghĩa là, sau khi đã có văn bản thông báo của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới thực hiện thế chấp nhà ở HTTTL thì cũng phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở đó cho khách hàng, đồng thời cũng phải làm thủ tục để Sở Xây dựng ra thông báo nhà ở đủ điều kiện. Tuy nhiên, quy định rất khó khả thi khi không có một cơ chế nào đảm bảo chủ đầu tư sẽ thực hiện đúng quy định. Bởi lẽ, ngay sau khi có thông báo của Sở Xây dựng mà chủ đầu tư thế chấp, họ sẽ dựa trên thông báo này của Sở Xây dựng để huy động vốn của khách hàng sớm nhất có thể.
Một vấn đề nữa là pháp luật chỉ yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng mà không yêu cầu chủ đầu từ phải thực hiện nghĩa vụ này khi ký các loại hợp đồng khác. Thực tế, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng các loại “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “giữ chỗ”,... khi chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến rủi ro là người mua phải trả một khoản tiền lớn cho chủ đầu tư khi nhà ở chưa được giải chấp mà chủ đầu tư không bị coi là vi phạm. Pháp luật cũng “quên” không yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp dự án/hoặc phần dự án, hay giải chấp quyền sử dụng đất trước khi bán nhà, trong khi việc thế chấp bằng các loại tài sản này có mối quan hệ mật thiết với nhau. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có sự điều chỉnh về vấn này khi quy định: “Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp phần dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất nàytrước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng” (khoản 2 Điều 182).
Bên cạnh đó, để kiểm soát các giao dịch mua bán nhà ở HTTTL, Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) còn đưa ra đề xuất “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng HTTTL và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” (khoản 1 Điều 57), trong khi đó “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận” (khoản 3 Điều 45). Có quan điểm cho rằng “thay vì yêu cầu phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản như dự thảo đã nêu thì nên tăng cường, mở rộng phạm vi cho các tổ chức hành nghề công chứng bằng cách yêu cầu các giao dịch bất động sản mà “một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản” cũng bắt buộc phải công chứng… Bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của chủ đầu tư, nhân viên môi giới, tư vấn bất động sản để bảo vệ người yếu thế, đồng thời nhằm duy trì ổn định, trật tự để kinh tế phát triển”[20]. Thiết nghĩ, việc xây dựng một cơ chế nhằm kiểm soát các giao dịch mua bán nhà ở HTTTL của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, cần đánh giá tác động cũng như hiệu quả của những đề xuất này.
Nhóm tác giả cho rằng, để đảm bảo an toàn cho người mua nhà thì quan trọng nhất là hoàn thiện các quy định của pháp luật cũng như tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng phải tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trên nguyên tắc bảo vệ bên yếu thế không nên thiết lập thêm thủ tục hành chính mới (“xác nhận giao dịch”[21]) khi buộc “phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản”[22] để tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp cũng như người dân.
3.3. Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ
Khi dự án xây dựng nhà ở được chủ đầu tư mang đi thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà ở HTTTL cho khách hàng khi chưa giải chấp thì một rủi ro rất lớn là khi chủ đầu tư không trả được nợ, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Thực tế, hàng loạt dự án chung cư tại TP. Hồ Chí Minh bị ngân hàng ra thông báo thu hồi và “siết nợ”, khiến nhiều khách hàng đã bỏ tiền ra mua căn hộ lo lắng trước nguy cơ bị mất trắng tài sản[23]. Điều này dẫn đến những vấn đề pháp lý sau:
Thứ nhất, giải quyết xung đột về lợi ích giữa người mua nhà với ngân hàng nhận thế chấp.Ngày 24/5/2016, cư dân tại chung cư The Harmona (Q.Tân Bình, TP. HCM) vô cùng hoang mang và bất ngờ khi được tin Ngân hàng BIDV Bắc Sài Gòn đã gửi công văn yêu cầu Công ty cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình (chủ đầu tư) phải thu xếp, thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại chung cư The Harmona cho ngân hàng để xử lý nợ theo thỏa thuận[24]. Người mua nhà tại dự án đã bức xúc khi biết được căn nhà mà họ mua đã bị chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng và có nguy cơ bị ngân hàng siết nợ nếu chủ đầu tư không giải chấp kịp. Đến ngày 26/5/2016, chủ đầu tư dự án này đã đạt được thỏa thuận bằng văn bản ký kết với Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn về việc giải chấp dự án chung cư The Harmona. Tuy nhiên, vụ việc trên cũng cho thấy một vấn đề là quyền lợi của người mua nhà sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào khi ngân hàng xử lý nợ? Trong trường hợp này, người mua căn hộ không có lỗi, họ đã đóng tiền mua nhà đầy đủ, vấn đề nằm ở chủ đầu tư và ngân hàng. Bởi lẽ, khi cấp tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn cần giám sát và kiểm soát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng (chủ đầu tư) nhằm đảm bảo khách hàng (chủ đầu tư) sử dụng vốn vay đúng mục đích và đảm bảo khả năng thu hồi vốn của ngân hàng. Do vậy, pháp luật cần phải bổ sung các quy định về nâng cao trách nhiệm của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp. Bởi lẽ, khi bán nhà ở HTTTL, chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ khách hàng, nếu nguồn vốn huy động không được giám sát chặt chẽ, chủ đầu tư có thể sử dụng sai mục đích, mang tiền đầu tư cùng lúc nhiều dự án dẫn đến nguy cơ chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, không thể hoàn thành dự án và bàn giao nhà ở cho khách hàng. Lúc này, không chỉ người mua nhà mà quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, khi đã nhận thế chấp dự án nhà ở, Ngân hàng phải chịu trách nhiệm quản lý, giám sát tài sản thế chấp. Hơn nữa, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được ngân hàng bảo lãnh[25]. Thông thường, ngân hàng đứng ra bảo lãnh cũng chính là ngân hàng cho chủ đầu tư vay và nhận thế chấp bằng chính dự án nhà ở đó. Đồng thời, chính ngân hàng này cũng sẽ là chủ thể cho những người mua nhà vay tiền để mua nhà trong dự án đó. Do đó, cần thiết phải có các quy định làm rõ trách nhiệm của bên nhận bảo đảm (ngân hàng), nếu không quản lý tốt tài sản thế chấp và để bên thế chấp (chủ đầu tư) bán nhà thì bên nhận bảo đảm (ngân hàng) phải tự giải quyết với chủ đầu tư, không được quyền truy đòi nhà mà khách hàng đã mua.
Thứ hai, cần quy định rõ hơn về việc bảo đảm quyền lợi của người mua nhà khi xử lý tài sản thế chấp theo hình thức chuyển nhượng dự án. Như đã phân tích, các bên có thể xử lý tài sản bằng cách chuyển nhượng dự án bất động sản đang được thế chấp để thu hồi nợ. Luật KDBĐS năm 2014 quy định một trong những nguyên tắc khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan[26]. Đây là những chủ thể có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án, phần dự án chuyển nhượng và quyền, nghĩa vụ của những chủ thể này bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, nguyên tắc này không được thể hiện rõ trong các quy định cụ thể. Luật KDBĐS năm 2014 chỉ yêu cầu chủ đầu tư có nghĩa vụ “thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng” mà không nêu rõ thời điểm thông báo[27]. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn rõ hơn: “Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án”[28]. Nhìn chung, “việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát”[29]. Điều này gây ra rủi ro cho những người mua nhà trong dự án, bởi lẽ họ không có khả năng chi phối đến việc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án. Mặt khác, khi chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện bằng các dạng hợp đồng khác (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ,...) thì khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp và bên nhận chuyển nhượng dự án có thể không nắm được danh sách các khách hàng này để đảm bảo quyền lợi cho họ./.
 

 


[1] Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2] Vì các hình thức công khai thông tin, theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ yếu là thông qua các “kênh” của chủ đầu tư (xem thêm khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014).
[3] Khoản 1 Điều 6 Luật KDBĐS năm 2014 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại: (i) trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; (ii) trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; và (iii) sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
[4] Xem thêm: Ninh Thị Hiền, Ngô Gia Hoàng, Bàn về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=392, truy cập ngày 17/4/2023
[5] Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà HTTTL”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 06 (100), tr. 31
[6] Hương Giang, "Bộ trưởng Xây dựng: “Có chủ đầu tư “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc thu tiền khi chưa đủ điều kiện bán nhà”", https://thanhtra.com.vn/kinh-te/bat-dong-san/bo-truong-xay-dung-co-chu-dau-tu-lach-luat-ky-hop-dong-dat-coc-thu-tien-khi-chua-du-dieu-kien-ban-nha-209257.html, truy cập ngày 02/5/2023
[7] Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Đất đai, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật KDBĐS.
[8] Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014.
[9] Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014.
[10] Điểm a, b khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014.
[11] Điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.
[12] Điều 95, khoản 1 Điều 168, khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
[13] Chủ đầu tư chỉ được thế chấp nhà ở HTTTL xây dựng trong dự án sau khi đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về  xây dựng (điểm b khoản 1 Điều 148), được thế chấp quyền sử dụng đất sau khi có Giấy chứng nhận và có tài sản gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
[14] Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014.
[15] Điều 10 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở HTTTL do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành.
[16] Khoản 6 Điều 36 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.
[17] Ví dụ, tại Chung cư Dolphin Plaza, khi báo chí đưa tin về sự việc chủ căn hộ 5A2-T8 của tòa nhà mua căn hộ và đã được Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội cấp “sổ đỏ”, nhưng khi mang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Bắc Hà Nội lại được ngân hàng cho biết tòa nhà đã được chủ đầu tư mang thế chấp tại ngân hàng; Bảo Nga - Thùy Ngân, Chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản: Người mua nhà băn khoăn!, hanoimoi.com.vn/ban-in/Bat-dong-san/844569/chu-dau-tu-the-chap-du-an-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-ban-khoan, truy cập ngày 16/4/2017.
[18] Phiên bản tháng 3/2023.
[19] Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở.
[20] Ninh Thị Hiền, Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Nên thay bằng công chứng?, https://plo.vn/giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-nen-thay-bang-cong-chung-post720567.html, truy cập ngày 18/4/2023.
[21] Khoản 5 Điều 61 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
[22] Khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
[23] Tiểu Thúy, Dự án chung cư bị ngân hàng siết nợ, quyền lợi người mua nhà về đâu?, https://kinhtedothi.vn/du-an-chung-cu-bi-ngan-hang-siet-no-quyen-loi-nguoi-mua-nha-ve-dau.html, truy cập ngày 17/4/2023.
[24] Đình Sơn, Chủ đầu tư đem nhà của người dân đi cầm cố ngân hàng, https://thanhnien.vn/chu-dau-tu-dem-nha-cua-nguoi-dan-di-cam-co-ngan-hang-185564481.htm, truy cập ngày 17/4/2023.
[25] Khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014.
[26] Điểm c khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS năm 2014.
[27] Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật KDBĐS năm 2014.
[28] Khoản 5 Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
[29] Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền (2021), "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03 + 04 (427 + 428), tr.92.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12 (484), tháng 06/2023.)


Thống kê truy cập

33591344

Tổng truy cập