Theo từ điển tiếng Việt: “Bán đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua”[1]. Tương tự, Từ điển Luật học đưa ra định nghĩa: “Đấu giá tài sản thông qua trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản”[2]. Theo định nghĩa tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật Đấu giá tài sản, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật Đấu giá tài sản”. Trên cơ sở đó, theo tác giả, đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức bán tài sản một cách công khai, để các bên có nhu cầu được quyền tham gia, đưa ra mức giá mình muốn nhằm có được quyền sử dụng đất.  

Theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 có 08 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định: trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất[3]. Với nguyên tắc quy định tại Điều 53 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với khu đất/thửa đất có người đang sử dụng. Điều này đặt ra áp lực rất lớn đến ngân sách nhà nước trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 tồn tại những bất cập, vướng mắc sau:

(i) Quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất chưa bao quát đầy đủ các trường hợp giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Cụ thể: trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai năm 2013;

(ii) Trường hợp giao đất ở để bố trí tái định cư đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất chưa được quy định rõ ràng. Theo điểm g khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thì giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thực hiện đấu giá lại không quy định trường hợp giao đất ở tái định cư đối với hộ gia đình, cá nhân mà chỉ đề cập trường hợp giao đất để thực hiện dự án tái định cư tại điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013;

(iii) Quy định về mục đích sử dụng đất thuê đối với đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn là chưa thống nhất. Căn cứ quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn sẽ được cho thuê để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quỹ đất nông nghiệp chỉ cho thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không bao gồm lâm nghiệp và làm muối.

Việcxác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được điều chỉnh chủ yếu bởi Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định số 135/2016/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP);Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.

Căn cứ vào các quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP[4], Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì phương pháp và chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất như sau: (i) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại, thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập hoặc thặng dư; sau đó, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; (ii) Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Quy định như trên cũng đặt ra vấn đề là bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành áp dụng 05 năm, vậy giá giá trị khu đất/thửa đất tính theo Bảng giá đất là bảng giá đã cập nhật hệ số điều chỉnh giá hay bảng giá trong quyết định được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ?

Theo tác giả, quy định về phương pháp định giá đất và chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất tồn tại những bất cập, chồng chéo sau:

Một là, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chưa quy định cụ thể phương pháp định giá đất được áp dụng xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất. Cụ thể, trường hợp xác định giá khởi điểm do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện không quy định cụ thể phương pháp áp dụng, vậy trường hợp đó Sở Tài nguyên và Môi trường có được quyền áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá hay không? Nếu đọc trong tổng thể quy định của khoản 1 Điều 2 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì có thể suy đoán trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm thì chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập hoặc thặng dư mà không áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, bởi trường hợp còn lại khi xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá.

Hai là, tính chuẩn xác và khoa học của các phương pháp định giá đất ảnh hưởng đến giá đất khởi điểm được phê duyệt. Việc chưa quy định cụ thể nguyên tắc lựa chọn, áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất, trong bối cảnh áp dụng phương pháp khác nhau lại chênh lệch nhau hàng chục lần giá trị, thì kết quả giá đất cụ thể được xác định vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, hạn chế[5]. Sự chồng chéo trong quy định về phương pháp định giá đất với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ảnh hưởng nhất định đến quá trình xây dựng phương án giá đất khởi điểm khi các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất độc lập tham gia xác định giá đất cụ thể. Điển hình, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không tương thích với bất kỳ phương pháp, cách tiếp cận nào trong Tiêu chuẩn thẩm định giá việt Nam; sự không thống nhất trong quy định về kết quả của hoạt động tư vấn xác định giá giữa Thông tư số 28/2015/TT-BTC với Điều 30 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT[6].

Ba là, quy định về chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất chưa thống nhất, chồng chéo. Căn cứ vào quy định tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP về trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm thì chủ thể thực hiện xác định giá khởi điểm tuỳ thuộc vào giá trị khu đất/ thửa đất sẽ do Sở tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tài chính (Sở Tài chính) xác định và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, hoặc phân cấp, uỷ quyền cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong khi đó, Điều 9 Thông tư liên tịchsố 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất quy định chỉ duy nhất Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm, và chủ thể có thẩm quyền phê duyệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, quy định về vai trò của Sở Tài chính trong xác định giá khởi điểm và uỷ quyền, phân cấp phê duyệt giá khởi điểm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa thống nhất. 

Bốn là, thiếu tính tính độc lập, khách quan và chuyên nghiệp của chủ thể xác định giá khởi điểm. Với quy định hiện hành thì Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài chính tiến hành xác định giá đất cụ thể để trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất, mà không quy định rõ ràng về việc thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá thực hiện thẩm định giá đất. Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính có thể tự mình trực tiếp xác định giá đất cụ thể làm cơ sở trình phê duyệt giá đất khởi điểm. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính độc lập, khách quan và tính chuyên nghiệp trong xác định giá đất khởi điểm. Bởi lẽ, căn cứ vào quy trình xác định giá đất cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính đều là thành viên của Hội đồng thẩm định phương án giá đất cụ thể.

Ngoài ra, quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đã không thống nhất với các văn bản hướng dẫn thi hành về việc áp dụng giá đất cụ thể làm giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Những hạn chế về phương pháp định giá đất, chủ thể xác định giá khởi điểm và sự thiếu thống nhất trong các quy định liên quan đến việc xác định giá khởi điểm đã ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư phải bảo đảm điều kiện quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, đồng thời đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất theo pháp luật đất đai.  

Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án. Điều kiện này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác; (ii) Ký quỹ theo quy định pháp luật về đầu tư và hiện nay mức ký quỹ được quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020 là 1% - 3% vốn đầu tư dự án, tuỳ theo quy mô, tính chất và tiến độ của dự án; (iii) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Bên cạnh đó, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bảo đảm việc tham gia và khả năng chi trả khi tham gia đấu giá. Theo khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Người tham gia đấu giá sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt trước nếu rơi vào các trường hợp tại khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016[7].

Quy định của pháp luật về các điều kiện của người tham gia đấu giá tồn tại những khó khăn, bất cập sau:

Thứ nhất, điều kiện đối với người được giao đất, cho thuê đất chưa cụ thể, đặt ra nhiều vấn đề trong thực tiễn áp dụng. Việc xác định “tổng mức đầu tư dự án” là căn cứ đánh giá điều kiện năng lực tài chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chưa được hướng dẫn cụ thể. Quy định dao động mức ký quỹ đầu tư sẽ tạo nên sự thiếu thống nhất và không công bằng giữa các chủ đầu tư dự án; thiết nghĩ các dự án có sử dụng đất cần áp dụng thống nhất một mức ký quỹ. Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định căn cứ xác định không vi phạm pháp luật đất đai là dựa vào kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Vậy, việc xác định không vi phạm pháp luật đất đai là dựa vào hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đang xin giao đất, cho thuê đất, hay là nơi chủ đầu tư có trụ sở, hay là tất cả những nơi mà chủ đầu tư đang thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất? Hơn nữa, với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử chưa hoàn chỉnh như hiện nay thì việc tra cứu các thông tin xử lý vi phạm là gần như không thể. Bên cạnh đó, quy định về điều kiện “có khả năng huy động vốn” chưa được hướng dẫn cụ thể.  

Thứ hai, quy định về tiền đặt trước chưa thể hiện đặc thù và sự bảo đảm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đối chiếu quy định về tiền đặt trước tối đa là 20% giá khởi điểm và được thoả thuận thay thế bằng bảo lãnh ngân hàng với điều kiện được giao đất, cho thuê đất tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 thì tiền đặt trước trong pháp luật đấu giá là mức rất thấp so với quy định về điều kiện năng lực tài chính để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án. Vì vậy, số tiền đặt trước này không thể bảo đảm an toàn và hiệu quả của buổi đấu giá quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh, thị trường cạnh tranh rất quyết liệt, các “chiêu trò” của nhà đầu tư không chân chính thì với số tiền đặt trước không quá lớn, không loại trừ khả năng họ chấp nhận bỏ khoản tiền đặt trước để cản trở các nhà đầu tư chân chính tiếp cận đất đai, gây ra những hệ lụy, những tác động tiêu cực đến thị trường và môi trường đầu tư.

Thứ nhất, Điều 118 Luật Đất đai cần sửa đổi từ cách liệt kê cụ thể thành xây dựng nguyên tắc bao quát các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Với những bất cập được chỉ rõ trong Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, việc liệt kê chi tiết các loại hình dự án sử dụng đất phải đấu giá quyền sử dụng đất dễ bị thiếu sót, không bắt kịp sự phát triển trong thực tiễn. Thay vào đó, Luật Đất đai xây dựng nguyên tắc, xác định những điều kiện chung nhất cho các dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về các trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất nhằm hạn chế những khiếm khuyết của đấu giá quyền sử dụng đất, giảm áp lực tài chính trong giải phóng mặt bằng cho ngân sách nhà nước.

Thứ hai, thực hiện đồng bộ các giải pháp về giá đất, bảo đảm hiệu quả trong xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Qua những phân tích cho thấy, giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất gắn chặt với quy trình xác định giá đất cụ thể của pháp luật đất đai. Vì vậy, những nội dung cần hoàn thiện trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần được triển khai đồng bộ nhằm nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm. Cụ thể: hoàn thiện cơ sở dữ liệu định giá và tính khoa học, chuẩn xác của các phương pháp định giá đất; quy định bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập thực hiện thẩm định giá đất làm căn cứ xây dựng phương án giá khởi điểm. Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính không thực hiện xác định giá đất cụ thể đề xuất phê duyệt giá khởi điểm như hiện nay; quy định cụ thể về phương pháp định giá đất được áp dụng trong xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; thống nhất quy định về giá đất trong pháp luật đất đai và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Điều 114 Luật Đất đai cần bổ sung quy định về áp dụng giá đất cụ thể làm giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất; đối với khu đất/thửa đất có điều kiện áp dụng nhiều phương pháp định giá đất thì phải áp dụng ít nhất 02 phương pháp để kiểm tra, đối chiếu và trường hợp chỉ áp dụng 01 phương pháp định giá phải giải trình lý do. Vấn đề áp dụng nhiều phương pháp định giá đất đã được đề cập trong dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau: “Trường hợp có thể áp dụng được từ 2 phương pháp định giá đất trở lên thì phải áp dụng các phương pháp định giá đất và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”[8]. Tuy nhiên, việc quy định áp dụng nhiều phương pháp để chọn kết quả có lợi nhất cho ngân sách nhà nước sẽ đặt ra vấn đề về tính công bằng và những lợi ích xã hội, môi trường mà dự án mang lại chứ không chỉ đơn thuần đánh giá về lợi ích kinh tế cho ngân sách.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất so với đấu giá tài sản khác. Cụ thể là:các điều kiện giao đất, cho thuê đất trong pháp luật đất đai cần được bổ sung, hướng dẫn cụ thể nhằm bảo đảm minh bạch, công bằng và thống nhất trong thực tiễn áp dụng: bổ sung quy định hướng dẫn xác định tổng vốn đầu tư dự án trong các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; quy định cụ thể minh chứng cho khả năng huy động vốn của chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; quy định thống nhất mức ký quỹ của dự án đầu tư sử dụng đất là 3% vốn đầu tư dự án; hướng dẫn cụ thể trách nhiệm, thủ tục xác nhận về điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai. Theo tác giả, nên xác định những hành vi vi phạm cụ thể nào, mức độ xử lý nào là không đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất chứ không áp dụng đối với tất cả những vi phạm pháp luật đất đai (cần hướng dẫn rõ những trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng đã hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính quy định tại Điều 7 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất hay không).

Về tiền đặt trước theo quy định pháp luật đấu giá: Hiện nay, quy định về tiền đặt trước được bổ sung rất chi tiết trong dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, cụ thể nội dung về khoản tiền đặt trước như sau: “Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp”. Tuy nhiên, đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư không chỉ là lợi ích từ nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn là những giá trị từ dự án đó mang lại cho phát triển kinh tế, xã hội ở địa phương. Vì vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đối với những khu đất/ thửa đất có vị trí chiến lược, thực hiện các dự án trọng điểm, có tầm ảnh hưởng lớn đến thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, khu vực thì mức tiền đặt trước sẽ do cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định mà không do thoả thuận giữa tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá.Đồng thời; sửa đổi Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 tạo cơ chế đặc thù cho quy định về tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất. Hình thức về khoản tiền đặt trước không thể cho thay thế toàn bộ bằng bảo lãnh ngân hàng mà cần xác định rõ tỷ lệ bắt buộc phải nộp bằng tiền và một phần cho phép bảo lãnh ngân hàng. Điều này bảo đảm năng lực tài chính của người tham gia đấu giá và sự an toàn tiền tệ của hệ thống ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản./.

 

---