Tóm tắt: Trong tổng thể các vấn đề về xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư, vấn đề quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã và đang đặt ra hết sức cấp bách do tầm quan trọng của chúng trong phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hệ thống chính sách và các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã được xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện khá đầy đủ và hiệu quả. Tuy vậy, trong quá trình phát triển của đất nước, sự thay đổi, phát triển không ngừng của nền kinh tế và của xã hội, các chính sách và các quy định đó bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập, hạn chế khi thực thi trong đời sống thực tiễn. Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy định về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận diện những điểm còn hạn chế có thể gây khó khăn cho việc thành lập, hoạt động và phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; và đưa ra một số ý kiến đóng góp cho việc hoàn thiện Luật Đất đai 2013 trong thời gian tới.
Từ khóa: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng đất.
Abstract: The element of land administration and utilization in industrial parks, economic zones, export processing zones and high-tech zones, of the elements of infrastructure construction, investment attraction, has been considered and dealt with in a prompt manner due to their important role to the socio-economic development, which is known as solid ground for target of the industrialization and modernization of the country. The policies and legal regulations on the land administration and utilization in industrial zones, economic zones, export processing zones and high-tech parks have been fully developed, promulgated and implemented with efficient results. However, in the development process of the country, the constant change and development of the economy and society, those policies and regulations have revealed a number of obstacles, inadequacies and shortcomings. Within the scope of this article, the author focuses on analyzing the legal regulations on land administration and utilization in industrial zones, economic zones, export processing zones, and high-tech parks, giving out shortcomings that may be causing the obstacles for the establishment, operation and development of industrial zones, economic zones, export processing zones and high-tech parks; and also providing related recommendations for the improvement of the Law on Land of 2013.
Keywords: Industrial zones, economic zones, export processing zones, and high-tech parks; Law on Land; land use right; land administration and utilization.
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Đặt vấn đề
Do có tầm quan trọng rất lớn trong phát triển kinh tế - xã hội nên khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quan tâm phát triển cả về số lượng và chất lượng
[1] ngay từ thời kỳ đầu của quá trình đổi mới ở nước ta và luôn luôn gắn liền với vấn đề đất đai nói chung.
Cho đến nay, có thể thấy rằng, việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao (KCN, KKT, KCX, KCNC) là vấn đề được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định tương đối đầy đủ và chi tiết nếu nhìn trên phương diện tổng thể. Khung khổ pháp lý khá hoàn chỉnh là một trong những nguyên nhân cơ bản tạo điều kiện cho các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao phát triển và đóng góp có hiệu quả cho nền kinh tế đất nước, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động, góp phần không nhỏ vào công cuộc xóa đói giảm nghèo, nâng cao thu nhập và mức sống của nhân dân.
Song nếu nhìn trên phương diện chi tiết, cụ thể và có xem xét tới các quy định có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao ở những lĩnh vực pháp luật khác như pháp luật đầu tư, pháp luật quy hoạch, pháp luật bảo vệ môi trường, pháp luật năng lượng, pháp luật kinh doanh bất động sản... thì các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn có rất nhiều nội dung cần được phân tích, nghiên cứu, đánh giá mức độ phù hợp với quá trình phát triển cũng như hiệu quả hoạt động của các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đây là công việc thường xuyên, liên tục nhằm xây dựng và ban hành các quy định về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao ngày một hoàn thiện hơn. Cụ thể là về quản lý đất đai như vấn đề quy hoạch và quản lý quy hoạch đất đai xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, về sử dụng đất như vấn đề sử dụng hiệu quả và tiết kiệm đất, các quy định riêng về sử dụng đất phục vụ khu công nghiệp, khu kinh tế.
2. Những ý kiến đóng góp thời gian qua về quản lý và sử dụng đất trong các KCN, KKT, KCX, KCNC và những vấn đề cần giải quyết
Ngay từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống, đã có nhiều ý kiến đóng góp về các nội dung cụ thể có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao từ các nhà nghiên cứu, các chuyên gia và đại diện cộng đồng doanh nghiệp cũng như đại diện Ban Quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao
[2]. Nội dung các ý kiến tập trung vào các khía cạnh sau:
Một là, sửa đổi các quy định về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất như xác định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo hướng ưu đãi hơn về mức thu, thời gian thu và địa bàn được hưởng ưu đãi là các địa bàn, địa phương cần khuyến khích đầu tư
[3],
[4].
Hai là, xem xét sự bất cập trong các quy định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến thẩm quyền của Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp thực hiện
[5].
Ba là, sửa đổi các quy định về việc xếp các dự án xây dựng khu kinh tế vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (cụ thể: Điều 62 Luật Đất đai năm 2013)
[6].
Bốn là, sửa đổi các quy định về trách nhiệm phối hợp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Ban quản lý khu kinh tế đối với diện tích đất được Nhà nước giao cho Ban (cụ thể: Điều 151 Luật Đất đai năm 2013)
[7];
Năm là, sửa đổi bất cập, không thống nhất giữa lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất, cụ thể: quy định về việc chấm dứt hoạt động của dự án và thu hồi đất. Luật Đầu tư quy định sau 12 tháng mà Nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư… Luật Đất đai cho phép gia hạn sự dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án...
[8];
Qua các ý kiến trên là những đóng góp hết sức đúng đắn, quý giá, quan trọng và rất hữu ích của những người làm công tác thực tiễn tại các Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế tại các địa phương mà trên địa bàn có nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế đã và đang xây dựng, thành lập và hoạt động hiệu quả như Tp. Đà Nẵng, tỉnh Thanh Hóa, tỉnh Vĩnh Phúc, tỉnh Quảng Ninh, tỉnh Thái Nguyên...
Tuy vậy, chúng tôi nhận thấy, còn nhiều vấn đề tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao mà những người làm công tác thực tiễn chưa đề cập đến. Có thể kể ra các vấn đề còn có nhiều bất cập như quy hoạch và quản lý quy hoạch đất đai xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, vấn đề sử dụng hiệu quả và tiết kiệm đất, các quy định về đất phục vụ khu công nghiệp, khu kinh tế, những chồng chéo, mâu thuẫn giữa các lĩnh vực pháp luật khác so với Luật Đất đai có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao...
3. Thực trạng các quy định của Luật Đất đai 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao
Trong quá trình nghiên cứu thực trạng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là xem xét các quy định về quản lý và sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, chúng tôi nhận thấy có rất nhiều vấn đề có liên quan cần phải được xem xét càng thấu đáo càng tốt trên nhiều phương diện.
Tuy nhiên, có thể thấy, Ban Quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao là một trong các chủ thể được Nhà nước giao đất và trao quyền sử dụng đất, có các quyền và nghĩa vụ được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ghi nhận, nên đã lựa chọn cách thức xem xét thực trạng các quy định theo tuần tự logic của nội dung đạo luật trên.
Cụ thể là, chúng tôi sẽ xem xét theo từng nhóm nội dung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất là các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, về vấn đề quản lý và sử dụng đất, vấn đề hợp đồng trong quản lý và sử dụng đất và cuối cùng là vấn đề quản lý và sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC liên quan đến các quy định trong các lĩnh vực pháp luật khác như pháp luật đầu tư (trong đó có nhóm quy định về khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao), pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về môi trường và phát triển bền vững.
Thứ nhất, về chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất là Ban Quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất là tổ chức trong nước (tổ chức sự nghiệp công lập cung cấp dịch vụ công) mà theo đó (có thể suy luận), Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuộc nhóm này
[9] và quy định về chế độ sử dụng các loại đất trong đó có quy định về đất KCN, KKT, KCX, KCNC
[10]. Đây là quy định chưa rõ ràng về chủ thể sử dụng đất là KCN, KKT, KCX, KCNC. Theo Nghị định số 18/2018/NĐ-CP quy định Khu Kinh tế, Khu công nghiệp được quản lý bởi Ban Quản lý, được định nghĩa như một cơ quan hành chính nhà nước
[11] nhưng chế độ pháp lý của nó còn nhiều điều phải hoàn chỉnh. Một điểm nữa là thời gian gần đây xuất hiện một số loại hình tổ chức trong nước mới, ví dụ: Khu nông nghiệp công nghệ cao, có chức năng tương tự KCN, KKT nhưng cũng chưa được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013.
Riêng với KKT, đã được quy định bao gồm các loại KKT cửa khẩu và KKT ven biển
[12] nhưng còn loại hình KKT mở (ví dụ: KKT mở Chu Lai) lại chưa được kể tới như một trong các chủ thể sử dụng đất trong các quy định.
Thứ hai, Vấn đề quản lý đất đai trong KCN, KKT, KCX, KCNC
Quy hoạch sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển bền vững khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Xây dựng, ban hành và thực hiện tốt Quy hoạch sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC làm nền tảng cho việc tiếp cận nguồn lực đất đai nói chung và tạo điều kiện về cơ sở hạ tầng nói riêng cho KCN, KKT, KCX, KCNC. Tiếc rằng vấn đề này chưa được Luật Đất đai 2013 quan tâm ghi nhận
[13]cụ thể hơn, đặc biệt là xác định căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất dựa vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cấp quốc gia, cấp vùng và cấp tỉnh
trong đó có quy hoạch phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC. Thực tế có rất nhiều KCN, KKT, KCX, KCNC bỏ trống hoặc tỷ lệ lấp đầy rất thấp thời gian qua đã chứng minh điều đó
[14].
Thẩm quyền quản lý đất đai trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao cũng là vấn đề rất đáng bàn. Thực tế hiện nay, Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC được giao quản lý đất trong phạm vi KCN, KKT, KCX, KCNC
[15]. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất trong khu KCN, KKT, KCX, KCNC cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp ở một số địa phương cấp tỉnh được ủy quyền cho Ban Quản lý khu KCN, KKT, KCX, KCNC, một số địa phương cấp tỉnh khác thì chưa thực hiện được. Theo quy định tại Điều 24 Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật Luật Đất đai năm 2013, Ban Quản lý khu KCN, KKT, KCX, KCNC không nằm trong số các cơ quan này. Điều này đang gây khó khăn rất lớn cho hoạt động của các KCN, KKT, KCX, KCNC
[16].
Về quy định giao đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC và giao lại đất cho các chủ đầu tư dự án vào KCN, KKT, KCX, KCNC:
Vấn đề giao đất (trong cả 2 hình thức: có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) được Luật Đất đai năm 2013 quy định với các trường hợp nhưng trường hợp giao đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC thì chưa thực sự rõ ràng. Khoản 3 Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp”, liệu đây có phải là trường hợp Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC hay không, cần được xem xét làm rõ. Điểm thứ hai là sau khi khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã được hình thành, Ban Quản lý các khu này (mặc dù chưa được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 là cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai như trên đã nêu) có chức năng giao lại, cho thuê đất cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp KKT
[17], KCNC
[18]. Không có quy định tương tự đối với khu công nghiệp và khu chế xuất
[19]. Trên thực tế, Ban Quản lý KCN, KCX được ủy quyền thực hiện việc này như trên đã nêu (cùng với việc được ủy quyền thực hiện một số công việc khác như đánh giá tác động môi trường, quản lý chất thải, quản lý lao động…). Những vấn đề vừa nêu đã gây khó khăn rất lớn cho việc thành lập và hoạt động của các KCN, KKT, KCX, KCNC.
Về thu hồi đất KCN, KKT, KCX, KCNC, có hai khía: Khía cạnh thứ nhất là thu hồi đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC. Thu hồi đất để thực hiện các dự án KCN, KKT, KCX, KCNC thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo điểm a khoản 2 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 song căn cứ để thu hồi đất theo khoản 3 Điều 63: “Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án” là chưa cụ thể. Đây là nguyên nhân dẫn tới tình trạng KCN mọc lên rất nhanh để đảm bảo tiến độ sử dụng đất (đã hình thành KCN, đã đưa đất vào sử dụng) nhưng KCN lại trống hoặc thưa thớt các dự án đầu tư (là sự đảm bảo tiến độ sử dụng đất thực sự).
Khía cạnh thứ hai là thu hồi đất đối với các KCN, KKT, KCX, KCNC. Vấn đề này chưa được dự liệu cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013. Một phần là chủ trương, chính sách phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC đã và đang được thực hiện thời gian chưa được nhiều (so với sự phát triển của đất nước), phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC được ưu tiên hàng đầu và quan trọng hơn là thực tiễn chưa xuất hiện các trường hợp thu hồi đất đối với các KCN, KKT, KCX, KCNC hoặc có xuất hiện nhưng chưa được đề cập do tính chất quan trọng của các KCN, KKT, KCX, KCNC đối với sự phát triển kinh tế. Tuy vậy, trong thời gian tới, khi mà sự phát triển của các KCN, KKT, KCX, KCNC đi vào chiều sâu, sẽ xuất hiện các vấn đề vừa nêu và việc dự liệu trong các quy định của Luật Đất đai sau Luật Đất đai năm 2013 là việc làm cần thiết.
Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung được quy định khá đầy đủ tại Chương XIII, Luật Đất đai năm 2013 (tất nhiên là quy định chung cho mọi trường hợp, không có ngoại lệ đối với việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai trong các KCN, KKT, KCX, KCNC), nhưng theo chúng tôi, có 2 vấn đề cần được xem xét vì thấy rằng còn thiếu các quy định cụ thể, đặc biệt đối với các KCN, KKT, KCX, KCNC. Đầu tiên là các quy định liên quan đến thông tin, cung cấp thông tin về tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai cũng như việc giải quyết, xử lý chúng, thứ nữa là các quy định về hòa giải khi có tranh chấp đất đai trong các KCN, KKT, KCX, KCNC. Ở trường hợp thứ nhất, do tính chất độc lập, có ranh giới về địa lý và tính chất quan trọng trong phát triển đất nước của các KCN, KKT, KCX, KCNC (thường được hiểu là của Nhà nước) nên thông tin về tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai cũng như việc giải quyết, xử lý chúng không/chưa được quy định phải công khai và công khai như thế nào. Bởi vậy, trên thực tế, các tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai trong các KCN, KKT, KCX, KCNC chưa được ngăn chặn kịp thời, chỉ được biết tới khi những người có trách nhiệm quản lý các KCN, KKT, KCX, KCNC bị kỷ luật do vi phạm mà thôi. Ở trường hợp thứ hai, khi có tranh chấp đất đai trong các KCN, KKT, KCX, KCNC thì có tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 được không.
Thứ ba, Vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC
Mặc dù Chương XI, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khá đầy đủ và chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung nhưng do đặc thù trong thành lập và hoạt động của các KCN, KKT, KCX, KCNC nên qua quá trình nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy một số điểm cần lưu ý: (i) Chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC chưa được quy định cụ thể. Trong khi thực tế tại các KCN, KKT, KCX, KCNC đang diễn ra hoạt động này, thậm chí chuyển nhượng, cho thuê lại nhiều lần và với mục đích kiếm lời, có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động cũng như việc đạt mục tiêu của các KCN, KKT, KCX, KCNC; (ii) Các quyền và nghĩa vụ khác liên quan đến quyền sử dụng đất tại KCN, KKT, KCX, KCNC như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng chưa được quan tâm quy định cụ thể và chuyên biệt. Sự trống vắng các quy định cụ thể và chuyên biệt làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các KCN, KKT, KCX, KCNC khi không tạo được các điều kiện tối ưu cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp hoạt động tại đây.
Thứ tư, Vấn đề Hợp đồng trong quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC
Là công cụ không thể thiếu trong các giao dịch liên quan đến quản lý và sử dụng đất nói chung và trong quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC nên vấn đề hợp đồng được quy định Luật Đất đai năm 2013 có rất nhiều điểm cần bàn. Nhưng chúng tôi chỉ lưu ý quy định về việc chứng thực các hợp đồng có liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC. Điểm d, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”. Nhằm tạo thuận lợi hơn cho hoạt động quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC, qua đó tạo điều kiện cho các KCN, KKT, KCX, KCNC phát triển hơn, đóng góp vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nên xem xét quy định cụ thể hơn về các nội dung này.
Thứ năm, Vấn đề quản lý và sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC liên quan đến các quy định trong các lĩnh vực pháp luật khác
Đây là chủ đề có phạm vi rất rộng. Việc xem xét, nghiên cứu, phân tích nội dung các quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC trong mối tương quan với các lĩnh vực pháp luật lấy các quy định của pháp luật đất đai nói chung, Luật Đất đai năm 2013 nói riêng làm trung tâm, là một công việc đòi hỏi thời gian, công phu, nghiêm túc và nhiều công sức.
Trong pháp luật về đầu tư, các quy định về KCN, KKT, KCX, KCNC đã và đang được xây dựng và ban hành ngày càng đầy đủ, dần trở thành một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành mới. Mặc dù vậy, giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật đất đai còn thiếu sự đồng bộ cần thiết khi quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC. Như trên đã nêu, quy chế pháp lý về Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa được quy định đầy đủ trong Luật Đầu tư năm 2014 dẫn đến việc thực hiện quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC còn gặp khó khăn. Ở chiều ngược lại, quy định về chủ thể sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC là Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa được rõ ràng (như đã nhận diện ở phần trên) cũng là một trong các bất cập của Luật Đất đai năm 2013.
Vấn đề liên quan đến các quy định về kinh doanh bất động sản. Thời gian gần đây, thị trường kinh doanh bất động sản có phần sôi động lên nhờ sản phẩm mới là bất động sản khu công nghiệp. Trong khi đó, cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đều thiếu vắng các quy định có liên quan đến vấn đề này. Kết quả là thị trường kinh doanh bất động sản mất đi xung lực cần thiết khi sản phẩm mới còn ẩn chứa những rủi ro pháp lý khi được trao đổi, giao dịch trên thị trường.
Các vấn đề về pháp luật môi trường và phát triển bền vững. Tương tự như trên, giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Bảo vệ môi trường (BVMT) năm 2014 cũng thiếu sự đồng bộ trong các quy định có liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC. Các quy định về sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất, bảo vệ tài nguyên đất chưa được quan tâm trong Luật Đất đai năm 2013.
Tất nhiên, đảm bảo đồng bộ hóa các quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC trong nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành là công việc thực sự không dễ dàng khi mà các quan hệ xã hội có liên quan (là đối tượng điều chỉnh của pháp luật) liên tục phát sinh và thay đổi không ngừng. Xem xét, nghiên cứu để hạn chế tối đa “độ vênh” giữa các quy định về lĩnh vực kể trên với hiệu quả tương đối là cần thiết và khả thi.
4. Một số đánh giá, nhận xét
Dù kết quả xem xét, nghiên cứu ở trên còn thực sự khiêm tốn và còn nhiều điểm cần phải được thảo luận, song chúng tôi thấy rằng:
Một là, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC còn chưa thực sự đầy đủ và còn một số bất cập về quyền và nghĩa vụ của Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC có liên quan đến đất đai, về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sau khi được Nhà nước giao đất trong các KCN, KKT, KCX, KCNC…
Hai là, do đặc thù và tầm quan trọng của các KCN, KCX, KKT, KCNC đối với sự phát triển của đất nước nên việc nhận diện các bất cập đó và có những giải pháp sửa đổi, bổ sung phù hợp, đủ căn cứ khoa học và thực tiễn là hoàn toàn cần thiết, hữu ích.
Ba là, các quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KCX, KKT, KCNC của Luật Đất đai năm 2013 cần phải được quan tâm nghiên cứu một cách toàn diện, công phu và sâu sắc hơn mới có thể đáp ứng được các yêu cầu hoàn thiện đạo luật quan trọng này.
5. Kết luận và một số khuyến nghị
Qua nghiên cứu phân tích nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC, chúng tôi nhận diện được một số vấn đề bất cập trong các quy định này. Đó là:
Một là, chưa xác lập được chế độ pháp lý rõ ràng cụ thể và đầy đủ về chủ thể quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC là Ban Quản lý các KCN, KKT, KCX, KCNC. Điều này phải được quy định bổ sung khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.
Hai là, quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC còn nhiều bất cập cần phải được nghiên cứu sửa đổi.
Ba là, quy định về hợp đồng có liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC cần được bổ sung.
Bốn là, có sự thiếu đồng bộ trong các quy định có liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC trong các lĩnh vực pháp luật khác như Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS, Luật BVMT và Luật Đất đai năm 2013. Khắc phục sự thiếu đồng bộ này bằng việc bổ sung, sửa đổi các quy định nêu trên là không thể chậm trễ.
Năm là, cần gấp rút xây dựng và ban hành Luật riêng về KCN, KKT, KCX, KCNC đáp ứng yêu cầu phát triển các KCN, KKT, KCX, KCNC nói riêng và yêu cầu phát triển của nền kinh tế đất nước nói chung./.
[2] Tài liệu Hội nghị Câu lạc bộ Ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế các tỉnh, thành phố phía Bắc lần thứ 17 tại Hà Nam, 11/2019.
[3] Báo cáo của Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, Tlđd.
[4] Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hóa) và các khu công nghiệp, Tlđd.
[5] Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
[6] Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
[7] Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
[8] Báo cáo của Ban quản lý khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Tp Đà Nẵng, Tlđd.
[9] Khoản 26, 27, Điều 3 và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
[10] Xem Điều 149, 150 và Điều151 Luật Đất đai năm 2013.
[11] Xem Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT.
[12] Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT.
[13] Xem Điều 36 Luật Đất đai năm 2013.
[15] Điều 6 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP về quản lý KCN, KKT quy định, Ban Quản lý KCN, KKT có nhiệm vụ: g) Quản lý và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, mặt nước chuyên dùng đã được giao theo đúng mục đích sử dụng và phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế, Quy hoạch xây dựng các khu chức năng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
h) Giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và thực hiện các thẩm quyền khác về quản lý đất đai trong khu kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.
[16] Ban Chủ nhiệm Câu lạc bộ các Ban Quản lý KCN, KKT các tỉnh phía Bắc. Báo cáo hoạt động giữa 2 nhiệm kỳ. Hà Nam, 11/2019.
[17] Khoản 3 Điều 151 Luật Đất đai năm 2013: “…Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này”.
[18] Khoản 2 Điều 150 Luật Đất đai năm 2013: “…Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao theo quy định của Luật này”.
[19] Xem nội dung Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 quy định chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề.
